Η πώληση ακινήτου στην Ελλάδα το 2025 είναι μια σύνθετη διαδικασία που απαιτεί σωστή προετοιμασία, συγκέντρωση πολλών δικαιολογητικών και προσοχή σε διάφορες λεπτομέρειες.

Σε αυτόν τον αναλυτικό οδηγό, παρουσιάζουμε βήμα-βήμα τη διαδικασία της πώλησης, όλα τα απαραίτητα έγγραφα, τις υποχρεώσεις του πωλητή, τους φόρους και τα έξοδα που συνεπάγεται μια μεταβίβαση, καθώς και τις συνήθεις παγίδες που πρέπει να αποφύγετε. 

Το μεσιτικό Γραφείο Ellika Real Estate, παρουσιάζει τις παρακάτω πληροφορίες ενδεικτικά. 

Η πώληση ακινήτου πρέπει να γίνεται με τη χρήση του κατάλληλου επαγγελματία Μεσίτη,  Δικηγόρου και Συμβολαιογράφου.

Ο στόχος είναι να κατανοήσετε τι είναι η πώληση ακινήτου και πότε ολοκληρώνεται, ποια προεργασία χρειάζεται, τι έγγραφα χρειάζομαι για να πουλήσω το ακίνητό μου;, πώς φορολογείται (ή όχι) το εισόδημα από την πώληση και ποια κόστη βαραίνουν κάθε πλευρά.

Τι είναι η πώληση ακινήτου και πότε γίνεται;

Ως πώληση ακινήτου ορίζεται η νόμιμη διαδικασία κατά την οποία, μέσω συμβολαιογραφικού εγγράφου, μεταφέρονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας ενός ακινήτου από τον πωλητή (ιδιοκτήτη) στον αγοραστή (paraskevivasilopoulou.gr)

Η διαδικασία ολοκληρώνεται όταν υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας μπροστά σε συμβολαιογράφο και ακολουθήσει η μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή η καταχώριση στο Κτηματολόγιο (ανάλογα με την περιοχή). Μόνο τότε περνά επισήμως η κυριότητα του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη.
Με απλά λόγια, η πώληση γίνεται όταν βρεθεί αγοραστής που συμφωνεί στην τιμή και στους όρους, πληρωθεί το τίμημα και υπογραφεί το συμβόλαιο μεταβίβασης. 

Πότε θεωρείται ολοκληρωμένη η πώληση ακινήτου; 

Νομικά, η πώληση ολοκληρώνεται τη στιγμή που το συμβόλαιο υπογράφεται και ακολούθως εγγράφεται στα αρμόδια βιβλία (είτε του παλιού υποθηκοφυλακείου είτε του νέου κτηματολογίου). Από εκείνη τη στιγμή ο αγοραστής είναι ο νόμιμος κύριος του ακινήτου και ο πωλητής δεν έχει πλέον δικαιώματα επ’ αυτού.

Η πώληση ακινήτου συνήθως λαμβάνει χώρα όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να μεταβιβάσει την περιουσία του έναντι χρηματικού ανταλλάγματος – είτε για λόγους αξιοποίησης κεφαλαίου, είτε λόγω μετακόμισης, είτε για οποιονδήποτε προσωπικό λόγο. 

Σημαντικό είναι να γίνεται με προσοχή και σωστή ενημέρωση, διότι πρόκειται για μια διαδικασία με νομικές, φορολογικές και οικονομικές πτυχές που αν δεν αντιμετωπιστούν σωστά μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα. Γνωρίζοντας εκ των προτέρων όλα τα βήματα και απαιτούμενα στοιχεία, ο καθένας μπορεί να αποφύγει συχνές παγίδες, εξοικονομώντας χρόνο και κόπο.

Προετοιμασία πριν την πώληση και υποχρεώσεις του πωλητή ακινήτου

Πριν ξεκινήσετε διαδικασίες για την πώληση, υπάρχουν ορισμένες προπαρασκευαστικές ενέργειες που οφείλει να κάνει ο πωλητής. Αυτές διασφαλίζουν ότι το ακίνητο είναι νομικά και τεχνικά “καθαρό” και έτοιμο προς μεταβίβαση, και ότι δεν θα παρουσιαστούν εμπόδια τη τελευταία στιγμή. Οι βασικές υποχρεώσεις του πωλητή ακινήτου στην προετοιμασία περιλαμβάνουν:

Τακτοποίηση τυχόν πολεοδομικών εκκρεμοτήτων για πώληση ακινήτου

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ρυθμίσει οποιεσδήποτε αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις στο ακίνητο.

Σύμφωνα με τον Ν.4495/2017, για να εκδοθεί η απαιτούμενη βεβαίωση μηχανικού, το ακίνητο δεν πρέπει να έχει αυθαίρετα ή αν έχει, πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί νόμιμα. Αυτό μπορεί να συνεπάγεται κόστος τακτοποίησης (πρόστιμα) και αμοιβή μηχανικού, όμως είναι απαραίτητο βήμα.

Παγίδα: Αν αγνοηθούν αυθαιρεσίες, δεν θα εκδοθεί η βεβαίωση και η πώληση δεν μπορεί να προχωρήσει. Καλό είναι λοιπόν ο πωλητής εγκαίρως να καλέσει μηχανικό για αυτοψία και τακτοποίηση, αν χρειάζεται.

Έλεγχος τίτλων και εκκρεμοτήτων

Ο πωλητής οφείλει να διασφαλίσει ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας του είναι ξεκάθαρος.

Αυτό σημαίνει να μην υπάρχουν υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις ή άλλες νομικές βάρη στο ακίνητο. Συνήθως ο αγοραστής θα αναθέσει σε δικηγόρο τον έλεγχο τίτλων στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο, όμως ο πωλητής πρέπει εκ των προτέρων να γνωρίζει αν υπάρχει κάποιο βάρος και να το τακτοποιήσει. Για παράδειγμα, αν υπάρχει προσημείωση υποθήκης (δάνειο), πρέπει είτε να εξοφληθεί η οφειλή και να αρθεί η υποθήκη πριν το συμβόλαιο, είτε να συμφωνηθεί η εξόφληση με μέρος του τιμήματος κατά την πώληση. 

Παγίδα: Απόκρυψη ενός προβλήματος τίτλου μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση της αγοραπωλησίας ή σε νομικές ευθύνες για τον πωλητή.

Σωστή δήλωση επιφάνειας σε Δήμο και Εφορία

Ένας συχνός «πονοκέφαλος» είναι οι διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου ανάμεσα σε ό,τι αναφέρεται στην οικοδομική άδεια, στο Ε9 του ιδιοκτήτη και στα αρχεία του Δήμου

Ο πωλητής πρέπει να βεβαιωθεί ότι έχει δηλωμένα σωστά τα χαρακτηριστικά του ακινήτου (εμβαδό, χρήση κλπ) τόσο στην εφορία (δηλώσεις Ε9/ΕΝΦΙΑ) όσο και στον Δήμο (για δημοτικά τέλη). Αν υπάρχουν λάθη, πρέπει να διορθωθούν πριν τη μεταβίβαση. Διαφορετικά, κατά την έκδοση των πιστοποιητικών (π.χ. ΕΝΦΙΑ,) μπορεί να προκύψουν οφειλές για αναδρομική διαφορά τετραγωνικών.

Συγκέντρωση βασικών στοιχείων ακινήτου

Από πλευράς προετοιμασίας, καλό είναι ο ιδιοκτήτης να εντοπίσει και να έχει διαθέσιμα: το αντίγραφο του τίτλου κτήσης (π.χ. το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε ο ίδιος το ακίνητο), αντίγραφο οικοδομικής άδειας και τα εγκεκριμένα σχέδια (κατόψεις), τυχόν κανονισμό πολυκατοικίας (αν πρόκειται για διαμέρισμα), το τελευταίο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας/βαρών από το υποθηκοφυλακείο (αν υπάρχει πρόσφατο), κ.ά. Αυτά θα ζητηθούν από δικηγόρους ή μηχανικούς αργότερα.

Οικονομικές υποχρεώσεις

Ο πωλητής πρέπει να είναι ενήμερος φορολογικά και ασφαλιστικά (βλέπε παρακάτω για φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα). Επίσης, καλό είναι να τακτοποιήσει τυχόν οφειλές σε κοινόχρηστα (αν διαμέρισμα) και λογαριασμούς ΔΕΚΟ (ρεύμα, νερό, φυσικό αέριο). Συνίσταται πριν την πώληση να εξοφλήσει όλους τους τρέχοντες λογαριασμούς του ακινήτου, ώστε ο αγοραστής να το παραλάβει “καθαρό” από οφειλές (topos-solutions.gr)

Σημειώστε ότι από την 1η Ιανουαρίου 2024 καταργήθηκε η βεβαίωση για μη οφειλή του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) .

Το πιστοποιητικό μη οφειλής ΤΑΠ αποτελούσε εστία ταλαιπωρίας για τους πολίτες καθώς ήταν υποχρεωμένοι να περιμένουν τουλάχιστον από έναν έως και εννέα μήνες για να λάβουν τη βεβαίωση από τους Δήμους ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που λόγω της μεγάλης  καθυστέρησης έληγε η ισχύς άλλων  πιστοποιητικών που ήταν απαραίτητα για τη μεταβίβαση, όπως είναι η φορολογική ενημερότητα, με αποτέλεσμα ο πολίτης να επαναλαμβάνει τη διαδικασία. 

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο ορίζει πως το «Κτηματολόγιο» θα ενημερώνει τον δήμο ο οποίος με τη σειρά του θα ελέγχει αν υπάρχει οφειλή ΤΑΠ και εφόσον υπάρχει τότε θα βεβαιώνεται το χρέος και θα εισπράττεται μέσω της εφορίας. Με αυτό το τρόπο οι ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων θα αποφεύγουν την ταλαιπωρία στις ουρές των δημοτικών υπηρεσιών.

Επαφή με επαγγελματίες για την πώληση ακινήτου

Αν ο πωλητής σκοπεύει να χρησιμοποιήσει μεσίτη για την εύρεση αγοραστή, θα πρέπει να υπογράψει εντολή ανάθεσης και να συμφωνήσει την αμοιβή μεσιτικού γραφείου.

Επίσης, μπορεί προαιρετικά να συμβουλευτεί έναν δικηγόρο για τα διαδικαστικά ή έναν λογιστή για φορολογικά θέματα. Η παράσταση δικηγόρου δεν είναι πλέον υποχρεωτική για τον πωλητή (από 1/1/2014), αλλά είναι στη διακριτική του ευχέρεια. Αν αποφασίσει να έχει δικηγόρο, θα πρέπει να συμφωνηθεί αμοιβή (συνήθως ~1% για αξία έως €44.000, 0,5% για μεγαλύτερη αξία, πλέον ΦΠΑ 24%).

Σε κάθε περίπτωση, μια σωστή προετοιμασία θα βοηθήσει ώστε όταν βρεθεί ο αγοραστής, να μην υπάρξουν καθυστερήσεις.

Αρκετοί πωλητές ξεκινούν να συλλέγουν δικαιολογητικά μόλις βρουν υποψήφιο αγοραστή. Είναι όμως σοφό να έχετε ήδη ρυθμίσει τα περισσότερα, ειδικά ό,τι μπορεί να καθυστερήσει (π.χ. τακτοποίηση αυθαιρεσιών, έκδοση ταυτότητας κτιρίου, δημοτικές βεβαιώσεις), πριν καν βάλετε αγγελία. Έτσι, θα είστε σε θέση να προχωρήσετε απρόσκοπτα όταν έρθει η ώρα.

Δικαιολογητικά για πώληση ακινήτου (2025)

Τι έγγραφα χρειάζομαι για να πουλήσω το ακίνητό μου; Αυτή είναι ίσως η πιο σημαντική ερώτηση κάθε ιδιοκτήτη που ετοιμάζεται να πουλήσει. Τα δικαιολογητικά για πώληση ακινήτου το 2025 είναι αρκετά και απαιτούν συνεργασία με διάφορες υπηρεσίες (εφορία, μηχανικούς, δήμους, κλπ). Παρακάτω συγκεντρώνουμε όλα τα βασικά έγγραφα που πρέπει να έχει ο πωλητής πριν την υπογραφή του συμβολαίου:
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) και Βεβαίωση Μηχανικού.

Από τον Απρίλιο του 2022, για κάθε μεταβίβαση είναι υποχρεωτική η έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και του Πιστοποιητικού Πληρότητας αυτής (taytothtaktiriou.gr)

Αυτό πρακτικά αντικαθιστά την παλαιότερη “βεβαίωση μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας”. Η ΗΤΚ εκδίδεται από διπλωματούχο μηχανικό μέσω ειδικής διαδικασίας όπου συγκεντρώνονται όλα τα πολεοδομικά στοιχεία του ακινήτου (οικοδομική άδεια, σχέδια, τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, πίνακας χιλιοστών, ενεργειακό πιστοποιητικό κ.ά.).

Ο μηχανικός μετά τον έλεγχο εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου, το οποίο θα προσκομιστεί στο συμβολαιογράφο.

Αμοιβή μηχανικού για πώληση ακινήτου

Η αμοιβή για την έκδοση της ΗΤΚ ποικίλλει ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του ακινήτου, αλλά ενδεικτικά μπορεί να κυμαίνεται από ~200€ για πολύ μικρά ακίνητα έως αρκετές εκατοντάδες ευρώ. Αν απαιτηθεί τακτοποίηση αυθαιρέτων, το κόστος ανεβαίνει (πρόστιμα + πρόσθετη αμοιβή). Ο νόμος 4495/2017 προβλέπει παράβολα και πρόστιμα για τα αυθαίρετα ανάλογα με τα τ.μ. και το είδος παράβασης, συν την αμοιβή του μηχανικού για τη δήλωση/ρύθμιση.

Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου

Ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει ένα αντίγραφο του τίτλου κτήσης του πωλητή.

Συνήθως αυτό είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο (αγοραπωλησία, αποδοχή κληρονομιάς, δωρεά κ.λπ.) με το οποίο ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο, μαζί με το πιστοποιητικό μεταγραφής του στο υποθηκοφυλακείο ή την πράξη καταχώρισής του στο κτηματολόγιο.

Αν υπάρχουν παραπάνω από ένας τίτλοι (π.χ. οικόπεδο από κληρονομιά και στη συνέχεια ανέγερση κτίσματος με άδεια), θα χρειαστούν όλοι. Επίσης, σε περίπτωση διαμερίσματος, θα χρειαστεί το συστατικό της οριζόντιας ιδιοκτησίας (που αναφέρει ποσοστά συνιδιοκτησίας, κανονισμό κλπ) αν δεν περιλαμβάνεται στον τίτλο.

Σημείωση: Ο αγοραστής μέσω δικηγόρου θα κάνει νομικό έλεγχο τίτλων, οπότε φροντίστε να δώσετε κάθε σχετικό έγγραφο που αποδεικνύει την αλυσίδα ιδιοκτησίας.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι υποχρεωτικό εδώ και χρόνια τόσο για πώληση όσο και για ενοικίαση. Κατατάσσει το ακίνητο σε ενεργειακή κατηγορία (Α+ έως Η). Χορηγείται από εξουσιοδοτημένο ενεργειακό επιθεωρητή (μηχανικό) μετά από επίσκεψη. Είναι απαραίτητο κατά τη διαφήμιση και αγγελία του ακινήτου (πρέπει να αναφέρεται η ενεργειακή κλάση) αλλά και θα ζητηθεί από τον συμβολαιογράφο για τη μεταβίβαση.

Η διάρκεια ισχύος του είναι 10 χρόνια. Κόστος: Η αμοιβή μηχανικού ενεργειακού επιθεωρητή επίσης κυμαίνεται ανάλογα με τα τ.μ., με κάποιο ελάχιστο (π.χ. 100€+).

Φορολογική Ενημερότητα πωλητή

Πρόκειται για το πιστοποιητικό από την εφορία ότι ο πωλητής είναι ενήμερος ως προς τις φορολογικές του υποχρεώσεις. Είναι απαραίτητο για τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης.

Εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω Taxisnet (εφόσον οι οφειλές του φορολογούμενου είναι κάτω από ορισμένα όρια, π.χ. ληξιπρόθεσμες < 30€ και συνολικές βεβαιωμένες < 5.000€)

Αν υπάρχουν μεγαλύτερες οφειλές, θα χρειαστεί φυσική έκδοση από την Δ.Ο.Υ. και ενδεχομένως θα τεθεί όρος παρακράτησης μέρους του τιμήματος για την εξόφλησή τους. 

Ουσιαστικά, αν ο πωλητής χρωστάει στην εφορία, το κράτος δεν επιτρέπει να πουληθεί ακίνητο και να πάρει τα χρήματα χωρίς να τακτοποιηθούν οι οφειλές – γι’ αυτό και ο συμβολαιογράφος μπορεί να παρακρατήσει το σχετικό ποσό από το τίμημα και να το αποδώσει στο Δημόσιο

Ασφαλιστική Ενημερότητα πωλητή

Παρόμοια με τη φορολογική, η ασφαλιστική ενημερότητα αφορά οφειλές προς τα ασφαλιστικά ταμεία (ΕΦΚΑ). Απαιτείται μόνο εφόσον ο πωλητής είναι υπόχρεος σε ασφάλιση ως ελεύθερος επαγγελματίας, αυτοαπασχολούμενος, εργοδότης ή μέτοχος εταιρείας. Στην πράξη, αν ο πωλητής είναι μισθωτός ή συνταξιούχος χωρίς δικές του οφειλές σε Ταμεία, συνήθως δεν ζητείται. Αν όμως είστε, για παράδειγμα, επαγγελματίας που έχει ασφαλιστικές εισφορές, ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας από το ΕΦΚΑ. 

Κι αυτό εκδίδεται μέσω Taxisnet (εφόσον δεν υπάρχουν οφειλές) ή από το ΚΕΑΟ σε περίπτωση οφειλών (και πάλι με πιθανή παρακράτηση ποσού οφειλής κατά την πώληση)(taytothtaktiriou.gr. Συμβουλευτείτε το συμβολαιογράφο σας αν εμπίπτετε σε αυτή την κατηγορία.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ πενταετίας

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται από την ΑΑΔΕ (μέσω Taxisnet) και αποδεικνύει ότι το ακίνητο ήταν δηλωμένο σωστά στο Ε9 του πωλητή και ότι δεν υπάρχουν οφειλές ΕΝΦΙΑ για τα προηγούμενα πέντε έτη. 
Ουσιαστικά επιβεβαιώνει ότι ο ιδιοκτήτης πλήρωσε τον ΕΝΦΙΑ κάθε έτος και δεν έχει εκκρεμότητες. Για την έκδοση του απαιτείται αντιπαραβολή των στοιχείων του ακινήτου με τις δηλώσεις Ε9 – αν υπάρχουν ασυμφωνίες (π.χ. λάθος τετραγωνικά ή όροφος), θα πρέπει πρώτα να διορθωθούν οι δηλώσεις Ε9 και μετά να εκδοθεί. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται ηλεκτρονικά άμεσα, εφόσον όλα είναι εντάξει.

Προσοχή: Αν το ακίνητο αποκτήθηκε πρόσφατα (π.χ. πριν 1-2 χρόνια), θα χρειαστεί πιστοποιητικό για όλα τα έτη που το είχε στην κατοχή του (ακόμα κι αν είναι λιγότερα από 5, συνήθως η φόρμα της ΑΑΔΕ εκδίδει ενιαίο πιστοποιητικό καλύπτοντας από το έτος απόκτησης έως το προηγούμενο έτος πώλησης).

Πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/δωρεάς/γονικής παροχής

Αυτό απαιτείται μόνο εφόσον ο τρόπος που αποκτήσατε το ακίνητο ήταν κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή και έγινε σχετικά πρόσφατα (εντός 15ετίας από όσο προβλέπει ο νόμος 2961/2001). 

Πρόκειται για το Πιστοποιητικό του άρθρου 105 Ν.2961/2001 από την εφορία, που βεβαιώνει ότι δεν οφείλεται φόρος κληρονομιάς ή δωρεάς για το συγκεκριμένο ακίνητοtaytothtaktiriou.gr. Αν, για παράδειγμα, το ακίνητο το κληρονομήσατε και τώρα το πουλάτε, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει αυτό το πιστοποιητικό για να βεβαιωθεί ότι είχε τακτοποιηθεί ο τυχόν φόρος της κληρονομιάς. Εάν είχατε αποκτήσει το ακίνητο με αγορά, αυτό το πιστοποιητικό δεν χρειάζεται.

Υπεύθυνη Δήλωση Δήλωσης στο Ε9 και μη υπαγωγής σε ΦΜΑΠ

Σε ορισμένες περιπτώσεις οι συμβολαιογράφοι ζητούν επιπλέον υπεύθυνες δηλώσεις από τον πωλητή, όπως ότι το ακίνητο είναι δηλωμένο στο Ε9 του και ότι δεν ήταν υπόχρεος σε Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (ΦΜΑΠ). Ο ΦΜΑΠ ήταν ένας φόρος προ ΕΝΦΙΑ (έως το 2013) για μεγάλες ακίνητες περιουσίες.

Σήμερα πια δεν υφίσταται, αλλά αν την περίοδο 2010-2013 ο πωλητής όφειλε ΦΜΑΠ, μπορεί να ζητηθεί πιστοποιητικό ότι πληρώθηκε. Συνήθως, όμως, αυτό καλύπτεται από το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και μια υπεύθυνη δήλωση αν χρειάζεται. Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο σας αν απαιτεί κάτι τέτοιο – τυπικά για τους περισσότερους ιδιώτες μικροϊδιοκτήτες δεν είναι θέμα.

Ποιος έχει την ευθύνη για τη συλλογή όλων των δικαιολογητικών για την πώληση ακινήτων;

Η συλλογή όλων των παραπάνω δικαιολογητικών είναι κυρίως ευθύνη του πωλητή (με εξαίρεση τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, που είναι του αγοραστή, θα την δούμε παρακάτω). 

Ωστόσο, ο συμβολαιογράφος συνήθως βοηθά συντονιστικά στο να ενημερώσει ποια χρειάζονται και να ελέγξει ότι συγκεντρώθηκαν σωστά.

Μάλιστα, συχνά το γραφείο συμβολαιογράφου μπορεί να αναλάβει για λογαριασμό σας κάποιες διαδικασίες, όπως την έκδοση φορολογικής/ασφαλιστικής ενημερότητας ή ακόμη και του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, εφόσον του δώσετε σχετική εξουσιοδότηση. Βεβαιωθείτε ότι όλα τα έγγραφα είναι έγκυρα χρονικά (ορισμένα λήγουν σε 2-3 μήνες, π.χ. ΤΑΠ, φορολ. ενημερότητα) και φροντίστε να τα έχετε όλα έτοιμα πριν κλείσετε ραντεβού για υπογραφή συμβολαίου. Αν κάτι λείπει, το συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί και θα υπάρξει καθυστέρηση.

Πώληση ακινήτου: Βήμα-βήμα η διαδικασία

φού έχουμε κατανοήσει τι απαιτείται και προετοιμαστεί κατάλληλα, ας δούμε βήμα-βήμα τη διαδικασία της πώλησης ακινήτου από την αρχή ως το τέλος. Κάθε αγοραπωλησία έχει τις ιδιαιτερότητές της, αλλά γενικά ακολουθούνται τα παρακάτω στάδια:

Εύρεση αγοραστή και Διαπραγμάτευση

Αρχικά, ο ιδιοκτήτης είτε μόνος του είτε μέσω μεσίτη προβάλλει το ακίνητο (αγγελίες, συστάσεις κλπ) και βρίσκει ενδιαφερόμενο αγοραστή. Γίνεται διαπραγμάτευση της τιμής και των βασικών όρων (τι θα περιλαμβάνει η πώληση, χρόνος παράδοσης, τρόπος πληρωμής κ.ά.). Σε αυτό το στάδιο, όλα είναι ακόμα ανεπίσημα.

Αν χρησιμοποιείτε μεσίτη, θυμηθείτε ότι συνήθως δικαιούται προμήθεια με την ολοκλήρωση της πώλησης – η αμοιβή μεσίτη συνήθως είναι 2% + ΦΠΑ επί της τιμής από τον πωλητή και αντίστοιχο 2% + ΦΠΑ από τον αγοραστή για μικρής/μέσης αξίας ακίνητα, εκτός αν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό εγγράφως. Δεν υπάρχει όμως συγκεκριμένος νόμος που να ορίζει το ποσοστό – είναι θέμα συμφωνίας, απλά το 2% έχει επικρατήσει στην αγορά ως συνήθης μεσιτική αμοιβή.

Προσύμφωνο και Προκαταβολή

Μόλις ο αγοραστής καταλήξει ότι θέλει το ακίνητο, είναι σύνηθες (αν και όχι νομικά υποχρεωτικό) να προηγηθεί ένα προσυμφωνητικό συμβόλαιο ή ιδιωτικό συμφωνητικό με προκαταβολή. Σε αυτό το προσύμφωνο, που μπορεί να είναι ιδιωτικό έγγραφο ή συμβολαιογραφικό, καταγράφονται: η συμφωνημένη τιμή, τυχόν όροι πληρωμής, η ημερομηνία μέχρι την οποία θα γίνει το οριστικό συμβόλαιο, και η προκαταβολή που δίνει ο αγοραστής (ieronimakilawoffice.gr).

Η προκαταβολή “δεσμεύει” τα μέρη: αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει χωρίς λόγο, χάνει την προκαταβολή, αν ο πωλητής υπαναχωρήσει, πρέπει να επιστρέψει διπλάσια (εκτός αν συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό). Το προσύμφωνο παρέχει ασφάλεια και στις δύο πλευρές ότι η συμφωνία είναι σοβαρή. Είναι φρόνιμο να συνταχθεί με τη βοήθεια δικηγόρου ή συμβολαιογράφου για να καλύπτει όλα τα κρίσιμα σημεία
Προσοχή: Μην δεχτείτε ή εμβάσετε   μεγάλα ποσά προκαταβολής χωρίς κάποιο έγγραφο. Το προσύμφωνο μπορεί να μεταγραφεί και στο υποθηκοφυλακείο για ακόμα μεγαλύτερη ασφάλεια του αγοραστή (αν είναι συμβολαιογραφικό). 

Η χρήση μετρητών για πληρωμές ή προκαταβολή απαγορεύεται. Όλες οι πράξεις πρέπει να γίνουν τραπεζικής μεταφοράς.

Νομικός και τεχνικός έλεγχος

Σε αυτό το διάστημα, πριν το οριστικό συμβόλαιο, ο αγοραστής συνήθως αναθέτει σε δικηγόρο τον νομικό έλεγχο του ακινήτου.

Ο δικηγόρος θα ελέγξει τα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου/Κτηματολογίου για να βεβαιωθεί ότι ο πωλητής είναι όντως ο ιδιοκτήτης, ότι δεν υπάρχουν βάρη (υποθήκες, κατασχέσεις) ή εκκρεμείς διεκδικήσεις. Επίσης, θα ελέγξει τους τίτλους ιδιοκτησίας (προηγούμενα συμβόλαια) για τυχόν ελαττώματα. Παράλληλα, ο αγοραστής μπορεί να φέρει και μηχανικό δικής του επιλογής για έναν τεχνικό έλεγχο του ακινήτου (π.χ. να διαπιστώσει ότι δεν υπάρχουν κρυφά προβλήματα, ότι το ακίνητο είναι όπως περιγράφεται, ειδικά σε παλαιά σπίτια ή οικόπεδα).

Ο πωλητής οφείλει να επιτρέψει την πρόσβαση για αυτούς τους ελέγχους. Εάν προκύψει κάποιο πρόβλημα (νομικό ή τεχνικό), τώρα είναι η στιγμή να λυθεί: π.χ. αν ο δικηγόρος βρει υποθήκη, ζητείται από τον πωλητή να την άρει· αν ο μηχανικός βρει μια μικρή αυθαιρεσία που δεν τακτοποιήθηκε, ζητείται να τακτοποιηθεί κ.ο.κ. Εφόσον όλα ελεγχθούν και κριθούν ικανοποιητικά, προχωράμε.

Συλλογή δικαιολογητικών για πώληση ακινήτου

Παράλληλα με τον έλεγχο, ο πωλητής ξεκινά να συλλέγει όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά που αναφέραμε στην προηγούμενη ενότητα. Καλό είναι πολλά από αυτά να τα έχει ήδη (ήδη τακτοποιημένα) πριν το προσύμφωνο, αλλά σίγουρα τώρα πρέπει να παρθούν τα πιστοποιητικά με ημερομηνίες κοντά στην πώληση. Για παράδειγμα, μετά το προσύμφωνο ο πωλητής θα εκδώσει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, θα πάρει φορολογική ενημερότητα (την οποία ίσως κρατήσει ο συμβολαιογράφος λίγες μέρες πριν το συμβόλαιο για να είναι έγκυρη) κλπ.

Εάν όλα τα δικαιολογητικά πώλησης ακινήτου συγκεντρωθούν έγκαιρα, μπορεί να προγραμματιστεί η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου χωρίς καθυστέρηση

Ο αγοραστής επίσης ίσως χρειαστεί να προσκομίσει κάποια στοιχεία, π.χ. το πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης αν δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, ή τα στοιχεία για δάνειο αν παίρνει στεγαστικό, αλλά αυτά είναι δικές του εκκρεμότητες.

Υποβολή Δήλωσης και Πληρωμή Φόρου Μεταβίβασης (ΦΜΑ)

Πριν από κάθε αγοραπωλησία, ο αγοραστής υποχρεούται να πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Ο φόρος αυτός είναι 3% επί της αξίας του ακινήτου (επί της αντικειμενικής αξίας ή του συμφωνηθέντος τιμήματος, όποιο είναι μεγαλύτερο) και καταβάλλεται στην εφορία taytothtaktiriou.gr.

Η διαδικασία σήμερα γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ: συντάσσεται ηλεκτρονικά η δήλωση ΦΜΑ, την εγκρίνουν ψηφιακά και ο αγοραστής πληρώνει το ποσό μέσω τράπεζας. Μόλις εξοφληθεί ο φόρος, εκδίδεται ηλεκτρονικά ένα αποδεικτικό πληρωμής. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει στο συμβόλαιο αν δεν του προσκομιστεί αυτό το αποδεικτικό καταβολής φόρου.

Σημείωση: Αν ο αγοραστής δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, θα υποβληθεί δήλωση με τα σχετικά δικαιολογητικά ώστε να μην χρεωθεί φόρος (για αξία έως τα προβλεπόμενα όρια, π.χ. ~200.000 € για άγαμο, ~250.000 € για έγγαμους + 25.000 € ανά παιδί). Σε κάθε περίπτωση, αυτή η διαδικασία αφορά τον αγοραστή. Ο πωλητής απλώς πρέπει να βεβαιωθεί ότι έχει γίνει πριν πάνε για υπογραφή.

Σύνταξη και έλεγχος του συμβολαίου

Ο συμβολαιογράφος, έχοντας πια στα χέρια του όλα τα δικαιολογητικά και τη βεβαίωση πληρωμής του φόρου, προχωρά στη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας. 

Αυτό είναι ένα αναλυτικό έγγραφο που περιγράφει το ακίνητο, τους συμβαλλόμενους, το τίμημα, τον τρόπο πληρωμής, τις δηλώσεις των μερών ότι όλα τα παραπάνω (π.χ. νομιμότητα, καταβολή φόρων) τηρούνται, και λοιπούς όρους. Συνήθως, λίγες μέρες πριν το ραντεβού υπογραφής, ο συμβολαιογράφος διανέμει ένα σχέδιο συμβολαίου (ιδίως αν υπάρχουν δικηγόροι των μερών) ώστε να ελεγχθεί. Ο κάθε δικηγόρος το ελέγχει νομικά και μπορεί να ζητήσει διορθώσεις ή προσθήκες. Για παράδειγμα, αν κάτι συμφωνήθηκε στο προσύμφωνο, σιγουρευτείτε ότι αποτυπώνεται εδώ. Ελέγξτε ότι τα στοιχεία (ονοματεπώνυμα, ΑΦΜ, περιγραφή ακινήτου, τ.μ., ποσοστά, τιμή) είναι σωστά. 
Ο πωλητής δηλώνει μέσα ότι παρέχει το ακίνητο ελεύθερο βαρών, ότι εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις του (φορολογικές, πολεοδομικές) κλπ. Αν όλα είναι σωστά, προχωράμε στην υπογραφή.

Υπογραφή συμβολαίου και πληρωμή τιμήματος

Στην προκαθορισμένη ημερομηνία, πωλητής και αγοραστής (ή οι νόμιμοι εκπρόσωποί τους με πληρεξούσιο αν δεν μπορούν αυτοπροσώπως) συναντιούνται στο γραφείο του συμβολαιογράφου για την ολοκλήρωση της πράξης. Ο συμβολαιογράφος διαβάζει το συμβόλαιο στους παριστάμενους ή/και δίνει χρόνο να το μελετήσουν. Εφόσον όλα είναι κατανοητά και συμφωνημένα, υπογράφεται από όλα τα μέρη

Παρουσία δικηγόρων

Σήμερα, δεν είναι πλέον υποχρεωτική η παρουσία δικηγόρου στη μεταβίβαση (για κανένα από τα μέρη), αλλά ο αγοραστής ή πωλητής μπορεί προαιρετικά να έχει δικηγόρο “παρών”. Αν παρίσταται δικηγόρος, αυτό αναφέρεται και στο συμβόλαιο. Πληρωμή: Το τίμημα της πώλησης καταβάλλεται όπως έχει συμφωνηθεί. Συνήθως, στα συμβόλαια αναφέρεται ότι καταβλήθηκε ολοσχερώς με εντολή μεταφοράς σε λογαριασμό.

Είναι σημαντικό ότι  η πληρωμή  γίνεται πλέον  μέσω του τραπεζικού συστήματος (έμβασμα, επιταγή) και όχι με μετρητά, αφού τα μετρητά απαγορεύονται. Συνήθως, ο αγοραστής παραδίδει τραπεζική επιταγή στον πωλητή εκείνη τη στιγμή ή έχει ήδη καταθέσει το ποσό στον λογαριασμό του. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει να δει αποδεικτικό της μεταφοράς. Μετά τις υπογραφές, το συμβόλαιο είναι επίσημο. Ο συμβολαιογράφος εκδίδει αντίγραφα για κάθε μέρος.

Μεταγραφή/Καταχώριση του συμβολαίου

Η δουλειά δεν τελείωσε ακριβώς με τις υπογραφές – μένει το τελευταίο βήμα: η μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο (αν πρόκειται για περιοχή που δεν έχει ενταχθεί ακόμη στο Κτηματολόγιο) ή η καταχώριση στο Κτηματολόγιο (αν η περιοχή έχει κτηματογραφηθεί). Αυτή η διαδικασία γίνεται μετά το συμβόλαιο, συνήθως από τον συμβολαιογράφο ή τον πληρεξούσιο δικηγόρο του αγοραστή. Το συμβόλαιο (ή ένα πιστοποιημένο αντίγραφο) μαζί με δηλώσεις μεταγραφής υποβάλλονται στο αρμόδιο γραφείο. Πληρώνονται τα σχετικά τέλη μεταγραφής.

Μόλις ολοκληρωθεί η καταχώριση, εκδίδεται ένα πιστοποιητικό μεταγραφής/καταχώρισης που αποδεικνύει ότι ο αγοραστής είναι πλέον καταγεγραμμένος ως ιδιοκτήτης. Αυτό το πιστοποιητικό το παραλαμβάνει συνήθως ο αγοραστής ή ο δικηγόρος του λίγες ημέρες αργότερα. Σημ: Σε περιοχές με Κτηματολόγιο, η διαδικασία είναι ελαφρώς διαφορετική (γίνεται καταχώριση και όχι μεταγραφή, αλλά εννοιολογικά είναι το ίδιο αποτέλεσμα). Τα έξοδα μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο τα αναφέρουμε αναλυτικά παρακάτω – πρόκειται ουσιαστικά για ένα ποσοστό επί της αξίας, περίπου 0,475% στο υποθηκοφυλακείο + ΦΠΑ(ή αντίστοιχα 0,5% τέλη κτηματολογίου), συν κάποια πάγια μικροποσά.

Μετά την πώληση ακινήτου  – ενέργειες που απομένουν

Ο πωλητής μετά την ολοκλήρωση θα πρέπει να κάνει μερικά πράγματα:

(α) Παράδοση του ακινήτου – να δώσει τα κλειδιά, να αδειάσει το ακίνητο από προσωπικά αντικείμενα μέχρι την ημερομηνία που συμφωνήθηκε, και γενικά να παραδώσει το ακίνητο στον νέο ιδιοκτήτη όπως ορίστηκε.

(β) Δηλώσεις στην εφορία (Ε9): Μέχρι την 31η Μαΐου του επόμενου έτους, ο πωλητής πρέπει να υποβάλει δήλωση Ε9 για να διαγράψει το ακίνητο από την περιουσιακή του κατάσταση (και ο αγοραστής αντίστοιχα να το προσθέσει στο δικό του Ε9). Αυτό είναι σημαντικό για να μην χρεώνεται ο πωλητής ΕΝΦΙΑ για ακίνητο που δεν έχει πλέον.

(γ) Μεταφορά λογαριασμών ΔΕΚΟ: Αν δεν έγινε ήδη, να ζητήσει διακοπή ή αλλαγή ονόματος στους λογαριασμούς ηλεκτρικού, νερού, φυσικού αερίου, ώστε να περάσουν στον νέο ιδιοκτήτη από την ημερομηνία παράδοσης. Συχνά, γίνεται ανάγνωση μετρητών την ημέρα παράδοσης και εξοφλούνται οι λογαριασμοί μέχρι εκείνη την ημέρα από τον πωλητή, και μετά ο αγοραστής αναλαμβάνει. 

(δ) Ενημέρωση κοινοχρήστων: σε περίπτωση διαμερίσματος, ενημερώστε τον διαχειριστή ότι αλλάζει η ιδιοκτησία, για να στείλει τα κοινόχρηστα πλέον στον νέο ιδιοκτήτη.

Ακολουθώντας αυτά τα βήματα οργανωμένα, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί ομαλά. Είναι φανερό ότι εμπλέκονται διάφοροι επαγγελματίες (μεσίτες, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι, δικηγόροι) και υπηρεσίες. Η σωστή συνεργασία όλων και η ειλικρινής επικοινωνία πωλητή-αγοραστή βοηθά στο να αποφευχθούν παρεξηγήσεις. Στην επόμενη ενότητα θα δούμε αναλυτικά ποια έξοδα μεταβίβασης ακινήτου επιβαρύνουν τον αγοραστή και ποια τον πωλητή, καθώς και τι γίνεται με τη φορολογία του κέρδους από την πώληση.

Έξοδα και φόροι σε μια αγοραπωλησία ακινήτου

Κατά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου γεννώνται διάφορα έξοδα και φόροι, τα οποία επιβαρύνουν είτε τον αγοραστή είτε τον πωλητή. Είναι σημαντικό να υπάρχει σαφήνεια στο ποιος πληρώνει τι, ώστε ο καθένας να προϋπολογίσει σωστά. Ας δούμε τα κυριότερα:

Έξοδα μεταβίβασης ακινήτου που επιβαρύνουν τον αγοραστή

• Στην Ελλάδα, ο αγοραστής αναλαμβάνει το κύριο φορολογικό βάρος της συναλλαγής καθώς και τα περισσότερα έξοδα μεταβίβασης. Συγκεκριμένα:
  Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ): Όπως αναφέρθηκε, είναι 3% επί της αξίας και καταβάλλεται από τον αγοραστή στο Δημόσιο taytothtaktiriou.gr
  Παράδειγμα: Για συμφωνημένη αξία €100.000, ο φόρος είναι €3.000. Αν πρόκειται για πρώτη κατοικία και ο αγοραστής πληροί τις προϋποθέσεις, μπορεί να έχει απαλλαγή για ποσό έως ενός ορίου (οπότε μπορεί να πληρώσει λιγότερο ή καθόλου φόρο). Σε κάθε περίπτωση, αυτό είναι το μεγαλύτερο επιπλέον κόστος που έχει ο αγοραστής.
• Αμοιβή Συμβολαιογράφου: Ο συμβολαιογράφος νόμιμα δικαιούται αμοιβή υπολογιζόμενη ως ποσοστό της αξίας του συμβολαίου. Τα τελευταία χρόνια η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη (παλαιότερα υπήρχαν καθορισμένα ποσοστά). Τυπικά στην αγορά έχει καθιερωθεί ~0,8% έως 1% της αξίας ως αμοιβή, συν 24% ΦΠΑ επ’ αυτής. 
  Π.χ. για €100.000 αξία, η αμοιβή μπορεί να είναι €800 + ΦΠΑ = €992. Στην πράξη πολλά συμβολαιογραφεία εφαρμόζουν μια κλίμακα: π.χ. 1% για τα πρώτα X ποσά, κ.ο.κ. Επιπλέον, υπάρχουν κάποια πάγια έξοδα συμβολαιογράφου (ανά σελίδα, επικυρώσεις, αντίγραφα συμβολαίου κλπ) που όμως είναι σχετικά μικρά (λίγες δεκάδες ευρώ). Συνήθως, έχει επικρατήσει ο αγοραστής να πληρώνει τα συμβολαιογραφικά έξοδα στο σύνολό τους
• Έξοδα Μεταγραφής/Καταχώρισης: Όταν το συμβόλαιο πάει για μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή για καταχώριση στο κτηματολόγιο, επιβάλλεται ένα αναλογικό τέλος. Για μεταγραφή σε παραδοσιακό Υποθηκοφυλακείο, το τέλος είναι περίπου 0,475% της αξίας του ακινήτου + 24% ΦΠΑ.

Για καταχώριση σε Κτηματολόγιο, προβλέπεται τέλος 0,5% της αξίας (για κατοικίες) συν ένα πάγιο 20€ ανά δικαίωμα. Επίσης, υπάρχει ένα μικρό δικαίωμα που παίρνει το Ταμείο Νομικών (~0,1%). Για να μην μπερδευόμαστε, πρακτικά όλα αυτά συνήθως υπολογίζονται μαζί και αντιστοιχούν σε περίπου 0,6% της αξίας συνολικά (με ΦΠΑ). Παράδειγμα: Για €100.000, τα έξοδα μεταγραφής ~ €600. Αυτά τα πληρώνει ο αγοραστής στον υποθηκοφύλακα/κτηματολόγιο όταν καταθέτει το συμβόλαιο.

• Αμοιβή δικηγόρου (αν υπάρχει) του αγοραστή: Αν ο αγοραστής είχε δικηγόρο για τον έλεγχο και την παράσταση στη συμβολαιογραφική πράξη, θα πρέπει να τον πληρώσει. Όπως αναφέραμε, η παράσταση δικηγόρου δεν είναι μεν υποχρεωτική πια, αλλά πολλοί αγοραστές τη θέλουν για ασφάλεια. Η αμοιβή συμφωνείται ελεύθερα με τον πελάτη. Ένας συνήθης μπούσουλας είναι 1% μέχρι €44.000 αξία και 0,5% για το επιπλέον ποσό topos-solutions.gr , πλέον ΦΠΑ. Άλλοι δικηγόροι δουλεύουν με ωριαία χρέωση ή κατ’ αποκοπή ποσό. Στο παράδειγμά μας (€100.000), μια τυπική αμοιβή δικηγόρου αγοραστή θα μπορούσε να είναι ~€500-700 + ΦΠΑ, ανάλογα τη συμφωνία.
• Μεσιτική αμοιβή (για τον αγοραστή): Εφόσον στην πράξη πολλοί αγοραστές εντοπίζουν το ακίνητο μέσω μεσίτη, ενδέχεται να οφείλουν κι εκείνοι προμήθεια. Όπως προαναφέρθηκε, στην Ελλάδα συνήθως και οι δύο πλευρές πληρώνουν από μια προμήθεια στον μεσίτη που τους εκπροσωπεί ή μεσολαβεί. Δεν είναι όμως απόλυτο: αν ένας μεσίτης είχε εντολή μόνο από τον πωλητή, ίσως ο αγοραστής δεν πληρώσει ξεχωριστά (ή αντίστροφα). 
  Αυτό καθορίζεται από την αρχική συμφωνία. Για πληρότητα, σημειώνουμε ότι τυπικά ο αγοραστής μπορεί να κληθεί να πληρώσει ~2% (+ΦΠΑ) επί της τιμής στον μεσίτη του. Σε αριθμούς, €2.000 + 24% = €2.480 για μια αγορά €100.000.
• Έξοδα δανείου (αν υπάρχει): Αν ο αγοραστής παίρνει στεγαστικό δάνειο, θα έχει και επιπλέον κόστη (έξοδα φακέλου τράπεζας, προσημείωση υποθήκης, έξοδα δανειακής σύμβασης) τα οποία όμως δεν αφορούν τον πωλητή και δεν τα αναλύουμε εδώ.

Έξοδα και επιβαρύνσεις που επιβαρύνουν τον πωλητή

Ο πωλητής, από την πλευρά του, έχει λιγότερα έξοδα κατά τη μεταβίβαση, αλλά και πάλι ορισμένα κόστη βαραίνουν αυτόν:

• Αμοιβή Μεσιτικού γραφείου: Αν ο πωλητής ανέθεσε την πώληση σε μεσίτη, θα πρέπει κατά την υπογραφή του συμβολαίου να καταβάλει την συμφωνημένη προμήθεια. Όπως είπαμε, το σύνηθες είναι 2% της αξίας + ΦΠΑ 24%. 
  Σε μια πώληση €100.000 αυτό είναι €2.000 + 480 = €2.480. Αν είχε συμφωνηθεί διαφορετικό ποσό (π.χ. κάποιο σταθερό fee ή μικρότερο ποσοστό για μεγάλη αξία), ισχύει αυτό που γράφει η σύμβαση ανάθεσης. Η πληρωμή γίνεται με την ολοκλήρωση της πώλησης
• Αμοιβές Μηχανικών (βεβαίωση νομιμότητας, Ταυτότητα Κτιρίου, ΠΕΑ, τοπογραφικό): Αυτές είναι όλες μερίμνα του πωλητή. Περιλαμβάνονται:
  o    Αμοιβή πολιτικού μηχανικού/αρχιτέκτονα για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και τη βεβαίωση μη αυθαιρεσίας (ή εργασίες τακτοποίησης αυθαιρέτων, αν χρειάζεται) topos-solutions.gr . Όπως αναλύθηκε, αυτή η δαπάνη διαφέρει ανά περίπτωση.
  o    Αμοιβή ενεργειακού επιθεωρητή για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
  o    Αμοιβή τοπογράφου μηχανικού για νέο τοπογραφικό διάγραμμα αν απαιτείται. Αυτό είναι απαραίτητο κυρίως σε οικόπεδα ή αγροτεμάχια όπου δεν υπάρχει πρόσφατο τοπογραφικό με συντεταγμένες στο ΕΓΣΑ ’87. Αν το ακίνητο είναι εντός σχεδίου πόλης και είναι απλό (π.χ. διαμέρισμα ή οικόπεδο με παλιά στοιχεία), μπορεί να μην χρειαστεί νέο τοπογραφικό. Αν όμως ζητηθεί (π.χ. σε εκτός σχεδίου γήπεδα), η αμοιβή τοπογράφου επίσης ποικίλλει (€300-500 συνήθως για απλές περιπτώσεις).
  o    Συνολικά, όλες αυτές οι αμοιβές των μηχανικών μπορεί να ανέλθουν σε μερικές εκατοντάδες ευρώ (ή παραπάνω αν υπάρχουν αυθαίρετα με μεγάλα πρόστιμα). Ο πωλητής πρέπει να τις εξοφλήσει πριν το συμβόλαιο, καθώς ο μηχανικός θα παραδώσει τα πιστοποιητικά μόνο μετά την πληρωμή του. Είναι έξοδα που πρέπει να γίνουν προκαταβολικά.
• Έξοδα για πιστοποιητικά και βεβαιώσεις: Μολονότι τα περισσότερα έγγραφα εκδίδονται δωρεάν, ορισμένα έχουν μικρά παράβολα ή κόστος:
  o    Π.χ. το πιστοποιητικό απόδοσης φόρων κληρονομιάς (άρθρο 105) έχει ένα μικρό παράβολο.
  o    Η αίτηση για βεβαίωση ΤΑΠ σε κάποιους Δήμους έχει τέλος (π.χ. 5-10€).
  o    Επίσης, ο πωλητής μπορεί να χρειαστεί να πληρώσει τυχόν οφειλές ΕΝΦΙΑ ή δημοτικών τελών που θα εμφανιστούν ώστε να λάβει τα πιστοποιητικά. Για παράδειγμα, αν εντοπιστεί ότι δεν είχε πληρώσει 1-2 δόσεις ΕΝΦΙΑ, θα πρέπει να τις πληρώσει πριν βγει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Ή αν ο Δήμος βρει διαφορά τ.μ., ίσως ζητήσει αναδρομικά ΤΑΠ, τα οποία πρέπει να εξοφληθούν για να εκδώσει τη βεβαίωση. Αυτά τα κόστη ποικίλλουν κατά περίπτωση.
• Αμοιβή δικηγόρου (αν τυχόν χρησιμοποίησε) ο πωλητής: Αν ο πωλητής αποφάσισε να έχει νομική εκπροσώπηση, θα πληρώσει και αυτός τη συμφωνηθείσα αμοιβή του δικηγόρου του (με τον ίδιο τρόπο υπολογισμού όπως του αγοραστή, π.χ. 0,5-1% κλιμακωτά ή κατά συμφωνία, πλέον ΦΠΑ). Και πάλι, δεν είναι υποχρεωτικό έξοδο, αλλά αρκετοί πωλητές ειδικά σε μεγαλύτερες συμφωνίες προτιμούν να έχουν δικηγόρο να τους καθοδηγήσει.
• Φόρος Υπεραξίας (φόρος πώλησης ακινήτου) – αν ενεργοποιηθεί: Εδώ πρέπει να ξεκαθαρίσουμε κάτι κρίσιμο που ρωτούν πολλοί πωλητές: «Φορολογείται το εισόδημα από πώληση ακινήτου;» Δηλαδή, θα πληρώσω φόρο για τα λεφτά που πήρα από την πώληση; Σήμερα (2025), δεν επιβάλλεται φόρος στην υπεραξία από την πώληση ακινήτου, διότι ο νόμος που τον προέβλεπε είναι σε αναστολή. Συγκεκριμένα, η επιβολή φόρου υπεραξίας 15% στα κέρδη από αγοραπωλησίες ακινήτων έχει ανασταλεί ως το τέλος του 2026. 
  Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιώτης πωλητής δεν πληρώνει φόρο για τυχόν κέρδος που απέκτησε από την πώληση. Παράδειγμα: αν αγοράσατε το ακίνητο €50.000 και το πουλήσατε €100.000, το κέρδος €50.000 δεν φορολογείται ξεχωριστά αυτή τη στιγμή. Προσοχή: Αυτό μπορεί να αλλάξει στο μέλλον αν αρθεί η αναστολή, αλλά για το 2025 ισχύει. Εάν ενεργοποιηθεί ο νόμος, ο φόρος υπεραξίας θα είναι 15% στο κέρδος, με ορισμένες εξαιρέσεις/εκπτώσεις ανάλογα τα χρόνια κατοχής του ακινήτου (π.χ. έκπτωση αν το είχατε πάνω από 5 χρόνια). Επίσης, η υπεραξία δεν υπολογίζεται απλώς ως η διαφορά τιμής αγοράς-πώλησης αλλά με μαθηματικό τύπο που λαμβάνει υπόψη τον πληθωρισμό, το κόστος τυχόν βελτιώσεων κ.λπ. Πάντως, επαναλαμβάνουμε, το 2025 δεν καταβάλλεται τέτοιος φόρος. Ο μόνος φόρος που σχετίζεται με την πράξη είναι ο ΦΜΑ του αγοραστή που ήδη αναφέραμε.
• Άλλες υποχρεώσεις μετά την πώληση: Ο πωλητής ενδέχεται να έχει κάποιες φορολογικές επιπτώσεις έμμεσα. Αν το ποσό που εισέπραξε είναι μεγάλο, δεν φορολογείται ως εισόδημα, αλλά μπορεί να χρειαστεί να το δικαιολογήσει ως τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου στο μέλλον. Συνήθως, η πώληση ακίνητου δηλώνεται στη δήλωση φόρου εισοδήματος (στο Ε2 ως διαγραφή ακινήτου και στο Ε1 στον πίνακα για μεταβιβάσεις κεφαλαίου), όμως το ποσό δεν προστίθεται στα εισοδήματα για φορολογία. Αντίθετα, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για κάλυψη τεκμηρίων. Αυτές είναι λεπτομέρειες φορολογικής φύσης που μπορεί να συζητήσει ο πωλητής με τον λογιστή του.
   

Για να συνοψίσουμε καλύτερα τα κόστη, παραθέτουμε έναν ενδεικτικό πίνακα με παράδειγμα πώλησης ακινήτου αξίας €100.000:

Σημ: Τα παραπάνω νούμερα είναι ενδεικτικά. Οι πραγματικές τιμές μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με τις συμφωνίες και τις ιδιαιτερότητες κάθε συναλλαγής. Για παράδειγμα, η μεσιτική αμοιβή μπορεί να είναι μικρότερη σε υψηλής αξίας ακίνητα (π.χ. 1-1,5%), η συμβολαιογραφική αμοιβή μπορεί να είναι ελαφρώς διαφοροποιημένη, κ.ο.κ. Επίσης, αν ο αγοραστής έχει απαλλαγή πρώτης κατοικίας, μπορεί να μηδενιστεί το €3.000 του φόρου. Σε κάθε περίπτωση, ο αγοραστής πρέπει να έχει υπόψη ένα ~8-10% επιπλέον κόστος πάνω από την καθαρή τιμή αγοράς (αν συνυπολογίσουμε όλα τα παραπάνω), ενώ ο πωλητής γύρω στο 3-5% της τιμής σε έξοδα.

Φορολογείται το εισόδημα από πώληση ακινήτου;

Για να το τονίσουμε ξεχωριστά: το εισόδημα (κέρδος) που αποκτά ο ιδιώτης από την πώληση ακινήτου ΔΕΝ φορολογείται άμεσα το 2025, χάρη στην αναστολή του φόρου υπεραξίας. Οπότε, δεν χρειάζεται ο πωλητής να πληρώσει κάποιο “φόρο πώλησης ακινήτου 2025” πέραν των εξόδων που αναφέραμε. Φυσικά, αν κάποιος είναι επαγγελματίας έμπορος ακινήτων ή κατασκευαστής που πουλάει ακίνητα ως αντικείμενο εργασίας, τότε αυτό εμπίπτει σε άλλη κατηγορία (φορολογία επιχειρηματικού κέρδους ή ΦΠΑ για νεόδμητα αν ο πωλητής είναι εργολάβος κλπ). Εδώ μιλάμε για τον ιδιώτη πωλητή που πουλά ένα ακίνητο της περιουσίας του.

Συνήθεις παγίδες και συμβουλές προς πωλητές ακινήτων

Παρότι καλύψαμε λεπτομερώς τα βήματα και τις απαιτήσεις, αξίζει να επισημάνουμε ορισμένες κοινές παγίδες (“αγκάθια”) κατά την πώληση ακινήτου, ώστε να τις προσέξετε ιδιαίτερα:

Αυθαίρετα και πολεοδομικά προβλήματα: Η πιο συχνή αιτία καθυστέρησης ή ακύρωσης μιας πώλησης είναι η ύπαρξη πολεοδομικών παραβάσεων που δεν είχαν τακτοποιηθεί.

Μη έγκαιρη συγκέντρωση δικαιολογητικών: Ορισμένα χαρτιά, όπως η φορολογική ενημερότητα έχουν χρονική ισχύ. Για παράδειγμα, η φορολογική ενημερότητα ισχύει για ένα μήνα (ή λιγότερο, ανάλογα περίπτωση). Αν τα βγάλετε πολύ νωρίς και καθυστερήσει η πώληση, μπορεί να λήξουν και να χρειάζεται επανέκδοση. Από την άλλη, δεν θέλετε να τα βγάλετε αργά και να μην προλάβετε.

Συμβουλή: Συντονιστείτε με τον συμβολαιογράφο σας για το πότε πρέπει να εκδοθεί το καθένα. Καλό είναι όλα να είναι φρέσκα κοντά στην ημερομηνία συμβολαίου. Ειδικά τη φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα, μεριμνήστε λίγες εργάσιμες πριν το συμβόλαιο, ώστε να είστε βέβαιοι ότι ισχύει κατά την ημέρα υπογραφής.

Οικονομικές συναλλαγές και προκαταβολές: Ένα κρίσιμο σημείο είναι οι χρηματικές δοσοληψίες. 
Μην δέχεστε ή δίνετε μεγάλα ποσά χωρίς επίσημα παραστατικά. Η προκαταβολή να δοθεί παρουσία δικηγόρου ή συμβολαιογράφου και να υπογραφεί προσύμφωνο. Η πλήρης πληρωμή να γίνει με τρόπο που να αφήνει ίχνος (κατάθεση σε λογαριασμό ή τραπεζική επιταγή). Αυτό σας προστατεύει σε περίπτωση διαφωνίας, αλλά και είναι υποχρεωτικό νομικά (απαγόρευση πληρωμής σε μετρητά). 

Επίσης, μην υπογράφετε ότι λάβατε χρήματα αν δεν τα λάβατε πραγματικά. Υπάρχουν δυστυχώς περιπτώσεις απάτης όπου παρουσιάζονται ψευδείς αποδείξεις κατάθεσης – βεβαιωθείτε από την τράπεζά σας ότι τα χρήματα έχουν όντως μπει.

Δηλωθείσα vs. πραγματική τιμή (υποτιμολόγηση): Στο παρελθόν ήταν σύνηθες το φαινόμενο να δηλώνεται στο συμβόλαιο χαμηλότερο τίμημα από το πραγματικό, για να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης. Αυτή η πρακτική είναι παράνομη και επισύρει σοβαρές συνέπειες εάν εντοπιστεί (πρόστιμα, φοροδιαφυγή). 
Σήμερα, με τις αντικειμενικές αξίες και το ηλεκτρονικό σύστημα, υπάρχει μικρό περιθώριο για τέτοια παιχνίδια – το τίμημα πρέπει να είναι τουλάχιστον όσο η αντικειμενική αξία. 

Παγίδα: Αν συμφωνήσετε προφορικά σε υψηλότερο ποσό και γραπτώς σε χαμηλότερο, ρισκάρετε να μην πάρετε ποτέ το επιπλέον “μαύρο” ποσό, αφού νομικά δεν μπορείτε να το διεκδικήσετε. Επίσης κινδυνεύετε αν το μάθει η εφορία. Συμβουλή: Να είστε ειλικρινείς και νόμιμοι. Δηλώστε την πραγματική συμφωνημένη τιμή – ούτως ή άλλως ο φόρος 3% δεν είναι υπέρογκος ώστε να αξίζει το ρίσκο.

Δάνεια και υποθήκες: Αν ο αγοραστής παίρνει στεγαστικό δάνειο, η τράπεζα θα βάλει εμπράγματη εξασφάλιση (υποθήκη/προσημείωση) στο ακίνητο. Συνήθως, η δανειακή σύμβαση και η προσημείωση γίνονται ταυτόχρονα με το συμβόλαιο αγοράς ή λίγο μετά. Ο πωλητής μπορεί να χρειαστεί να περιμένει μερικές ώρες ή μια μέρα για να εκταμιευθεί το δάνειο και να λάβει τα χρήματά του. Συμβουλή: Σε τέτοιες περιπτώσεις, φτιάξτε το χρονοδιάγραμμα ώστε να είστε διασφαλισμένοι – π.χ. να υπογραφεί το συμβόλαιο υπό τον όρο ότι θα ολοκληρωθεί η εκταμίευση, ή να γίνει σε εργάσιμη ημέρα πρωί ώστε μέχρι το απόγευμα να έχει μπει το έμβασμα. Συμβουλευτείτε τον συμβολαιογράφο για τη σωστή διατύπωση.

Κρυμμένα ελαττώματα και ειλικρίνεια: Ως πωλητής, έχετε ευθύνη απέναντι στον αγοραστή για τυχόν ελαττώματα του ακινήτου που δεν είναι εμφανή και τα οποία γνωρίζετε. Για παράδειγμα, αν υπάρχει κάποιο νομικό ελάττωμα (εκκρεμής δικαστική διένεξη για το ακίνητο) ή πραγματικό ελάττωμα (σοβαρό πρόβλημα στην κατασκευή που δεν φαίνεται με την πρώτη ματιά), οφείλετε να τα αποκαλύψετε. Αν αποδειχτεί ότι τα αποκρύψατε δολίως, ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει ακόμα και αποζημίωση μετά. Συμβουλή: Η ειλικρίνεια είναι η καλύτερη πρακτική. Δώστε όλα τα στοιχεία στον δικηγόρο του αγοραστή, απαντήστε στις ερωτήσεις του μηχανικού του και μην προσπαθείτε να αποκρύψετε κάτι σημαντικό. Αυτό χτίζει εμπιστοσύνη και μειώνει την πιθανότητα να “χαλάσει” η πώληση την τελευταία στιγμή λόγω ανακάλυψης ενός προβλήματος.

Συμβόλαιο χωρίς πλήρη πληρωμή: Αποφύγετε να συμφωνήσετε υπογραφή συμβολαίου με μερική καταβολή τιμήματος και υπόλοιπο αργότερα χωρίς εγγυήσεις. Αν για οποιονδήποτε λόγο γίνει κάτι τέτοιο, θα πρέπει να κατοχυρωθεί με εμπράγματη ασφάλεια υπέρ σας (π.χ. εγγραφή υποθήκης υπέρ του πωλητή μέχρι την εξόφληση). Αλλιώς, αν δώσετε το ακίνητο και δεν πάρετε τα λεφτά, τρέχετε δικαστικά. Καλύτερα η πλήρης πληρωμή να συμπίπτει χρονικά με την υπογραφή.

Επαγγελματίες με σύγκρουση συμφέροντος: Αν συνεργάζεστε με μεσίτες, δικηγόρους ή άλλους επαγγελματίες, να είστε σίγουροι ότι εκπροσωπούν τα δικά σας συμφέροντα. Σε μικρές κοινωνίες, όπως αναφέρει σχετικός οδηγός, ένας επαγγελματίας μπορεί να συνεργάζεται και με την άλλη πλευρά, δημιουργώντας ενδεχομένως σύγκρουση συμφέροντος greekcitytimes.com. Για παράδειγμα, ένας μεσίτης που φέρνει τον αγοραστή ίσως πιέσει τον πωλητή για χαμηλότερη τιμή ή αντιστρόφως. Είναι δικαίωμά σας να έχετε δικό σας ανεξάρτητο σύμβουλο.

Η πώληση ενός ακινήτου περιλαμβάνει πολλά βήματα και απαιτεί σχολαστική προσοχή στα χαρτιά και στις λεπτομέρειες. Από τη στιγμή που θα πείτε “πουλάω το ακίνητό μου” μέχρι να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, θα χρειαστεί να συντονίσετε ενέργειες με μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, δημόσιες υπηρεσίες και τον αγοραστή.

Ο οδηγός αυτός παρουσίασε όλη τη διαδικασία, τα δικαιολογητικά και τις παγίδες που πρέπει να γνωρίζει ένας ιδιώτης πωλητής στην Ελλάδα του 2025, με βάση την ισχύουσα νομοθεσία και πρακτική.

Εφοδιασμένος με αυτή τη γνώση, ένας πωλητής μπορεί να κινηθεί με μεγαλύτερη σιγουριά: να προετοιμάσει σωστά το ακίνητο, να συγκεντρώσει εγκαίρως τα έγγραφα, να υπολογίσει τα έξοδά του, να διαπραγματευτεί καλύτερα και να αποφύγει λάθη που θα του κόστιζαν χρόνο ή χρήμα. Θυμηθείτε ότι κάθε περίπτωση έχει ιδιαιτερότητες – μην διστάσετε να ζητήσετε επαγγελματική συμβουλή όπου χρειάζεται.

Τέλος, παρά την φαινομενική γραφειοκρατία, όλες αυτές οι διαδικασίες υπάρχουν για να διασφαλίσουν ότι η πώληση του ακινήτου σας θα είναι έγκυρη, νόμιμη και χωρίς μελλοντικές αμφισβητήσεις. Με την κατάλληλη προσοχή και συνεργασία, θα ολοκληρώσετε την αγοραπωλησία ομαλά και θα μπορέσετε να αξιοποιήσετε το προϊόν της πώλησης χωρίς εκκρεμότητες. Καλή επιτυχία στη συναλλαγή σας!

Πηγές: Οι πληροφορίες που παρατέθηκαν βασίζονται στην ισχύουσα ελληνική νομοθεσία και σε επίσημες οδηγίες/αρθρογραφία για το 2025, όπως ενδεικτικά: λίστα απαιτούμενων δικαιολογητικών paraskevivasilopoulou.gr, ανάλυση εξόδων πωλητήtopos-solutions.gr, καθώς και πρόσφατες ενημερώσεις για φόρους ακινήτων liberal.gr