Φορολογία ενοικίων το 2025. Όσα πρέπει να ξέρεις

Η ενοικίαση ακινήτων αποτελεί μια δημοφιλή επιλογή επένδυσης στην Ελλάδα. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να γνωρίζει πώς φορολογούνται τα μισθώματα, αφού οι φορολογικοί κανόνες αλλάζουν συχνά. 

Το κείμενο εξηγεί τις βασικές αρχές φορολόγησης εισοδημάτων από ενοίκια, συν τις πιθανές αλλαγές για το 2025 καθώς επίσης και τις εκπτώσεις ή ελαφρύνσεις που επιδρούν στο τελικό φορολογικό σας βάρος.

Φορολογία ενοικίων σήμερα

Σήμερα (με βάση τον ισχύοντα νόμο) το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια για φυσικά πρόσωπα φορολογείται κλιμακωτά με τους εξής συντελεστές:

15% στο τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια έως 12.000 ευρώ.

35% στο τμήμα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ.

45% στο τμήμα από 35.001 ευρώ 

Αυτοί οι συντελεστές αφορούν αποκλειστικά το εισόδημα από ενοίκια, ανεξάρτητα από άλλα εισοδήματα (π.χ. μισθούς ή επιχειρηματική δράση).

Παράδειγμα υπολογισμού φόρου ενοικίων 

Ας δούμε ένα παράδειγμα για να κατανοήσουμε καλύτερα πώς λειτουργεί η φορολογία ενοικίων:

Ας υποθέσουμε πως έχετε ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 15.000 ευρώ:

Για τα πρώτα 12.000 ευρώ: 12.000 x 15 % = 1.800 ευρώ.

Για τα επόμενα 3.000 ευρώ (12.001 έως 15.000): 3.000 x 35 % = 1.050 ευρώ.

Ο συνολικός φόρος: 1.800 + 1.050 = 2.850 ευρώ.

(Δεν περιλαμβάνονται πιθανές εισφορές αλληλεγγύης ή άλλα επιπλέον ποσά.)

Τι αλλάζει στη φορολογία ενοικίων το 2025;

Από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες σε ιδιοκτήτες που:

• Νοικιάζουν κατοικίες έως 120 τ.μ. με συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς διάρκειας
• Μετατρέπουν βραχυχρόνιες μισθώσεις (π.χ. Airbnb) σε μακροχρόνιες
• Νοικιάζουν ακίνητα που ήταν κενά για τουλάχιστον 3 χρόνια

Η απαλλαγή ισχύει για συμβόλαια που συνάπτονται από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025.

Τα απαλλασσόμενα από τον φόρο ενοίκια δεν θα προσμετρώνται στο οικογενειακό εισόδημα για τη χορήγηση κοινωνικών επιδομάτων

Διατήρηση πλαφόν στις εμπορικές μισθώσεις

Παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 το ανώτατο όριο αύξησης 3% στα ενοίκια επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία, καταστήματα, αποθήκες).

Οι αλλαγές αυτές στοχεύουν στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση και στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, παρέχοντας σημαντικά φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Υπάρχει απαλλαγή στους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα νοικιάζουν όταν κάνουν επισκευές;

Ναι, υπάρχει φορολογική απαλλαγή για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που πραγματοποιούν επισκευές και ανακαινίσεις στα ακίνητά τους, συμπεριλαμβανομένων αυτών που τα νοικιάζουν. Συγκεκριμένα:

1. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν έκπτωση φόρου έως 3.200 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια, με συνολικό ανώτατο όριο τα 16.000 ευρώ.
2. Η έκπτωση αφορά δαπάνες που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων
3. Οι δαπάνες πρέπει να έχουν πραγματοποιηθεί από 1/1/2024 έως 31/12/2024.
4. Για να ισχύσει η έκπτωση, οι πληρωμές πρέπει να γίνουν ηλεκτρονικά και να εκδοθούν αποδείξεις, ενώ πρέπει να πληρωθεί ο ΦΠΑ για υλικά και εργασίες.
5. Το ποσό της αγοράς αγαθών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 του συνολικού ποσού για την λήψη υπηρεσιών

Επιλέξιμες δαπάνες

Οι δαπάνες που αναγνωρίζονται αφορούν την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών για ενεργειακές, λειτουργικές και αισθητικές αναβαθμίσεις. Οι δαπάνες λήψης υπηρεσιών και αγοράς αγαθών οι οποίες αναγνωρίζονται για την εφαρμογή της παρούσας είναι οι εξής:

 Ενεργειακές

• Τοποθέτηση θερμομόνωσης.
• Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων.
• Εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης/ ψύξης καθώς και των αναγκαίων υποδομών και στοιχείων ώστε να καθίσταται πλήρως λειτουργικό.
• Εγκατάσταση διατάξεων αυτόματου ελέγχου της λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης/ψύξης.
• Εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστημάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες) όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα.
• Εγκατάσταση συστήματος παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ).
• Εγκατάσταση συστήματος μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας.
•  Αναβάθμιση φωτισμού των κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

Λειτουργικές-αισθητικές

• Τοποθέτηση/αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης.
• Τοποθέτηση/αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
• Συντήρηση/επισκευή στέγης.
• Επισκευή τοιχοποιίας/χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων.
• Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστημάτων σκίασης.
• Αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα.
• Εγκατάσταση οικιακών σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων οχημάτων.
• Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.

Δαπάνες αγοράς αγαθών

Υλικά θερμομόνωσης

• Κουφώματα, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων προς αντικατάσταση
• Σύστημα αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστήματα ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες), όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα.
• Σύστημα παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ).
• Σύστημα μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας.
• Υλικά υδραυλικής εγκατάστασης.
• Υλικά ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
• Υλικά τοιχοποιίας/χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτηρίων, καθώς και λοιπές δαπάνες αγοράς αγαθών αντίστοιχες με αυτές της λήψης υπηρεσιών

Σημαντικό: Όταν ο ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο, εκπίπτει ποσοστό 5% χωρίς δικαιολογητικά, για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου (όχι όμως δαπάνες για προσθήκες ή βελτιώσεις στο κτίριο).Διαβάστε περισσότερα στο https://www.taxheaven.gr/news/43329/h-forologia-eisodhmatwn-poy-prokyptoyn-apo-ta-akinhta

Πώς υπολογίζεται η μείωση φόρου στη φορολογία ενοικίων

Το ποσό της φορολογικής ελάφρυνσης κατανέμεται στο έτος πραγματοποίησης της δαπάνης και στα τέσσερα επόμενα έτη. Ωστόσο, για να αναγνωριστεί η μείωση, το ποσό της αγοράς αγαθών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 του συνολικού ποσού για τη λήψη υπηρεσιών.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση ενισχύει τα κίνητρα για την αναβάθμιση κτιρίων, προάγοντας την ενεργειακή αποδοτικότητα και την αισθητική βελτίωση των ακινήτων, ενώ παράλληλα συμβάλλει στην τόνωση της αγοράς και τη βιώσιμη ανάπτυξη.

Επιπλέον, υπάρχει ειδικό πρόγραμμα "Ανακαινίζω - Νοικιάζω" που ξεκινά από τον Ιανουάριο του 2025, το οποίο επιδοτεί την επισκευή κατοικιών με σκοπό τη διάθεσή τους για εκμίσθωση. Οι δικαιούχοι μπορούν να λάβουν επιδότηση 60% για δαπάνες έως 13.500 ευρώ, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις

Ανείσπρακτα ενοίκια, φορολογούνται;

Με βάση τη γενική αρχή της φορολογίας εισοδήματος, όλα τα εισοδήματα (συμπεριλαμβανομένων των ενοικίων) φορολογούνται κατά το έτος που αποκτώνται ή καθίστανται απαιτητά. 

Το ράλι στις τιμές των ενοικίων τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει και σε αύξηση των οφειλών από απλήρωτα μισθώματα (ανείσπρακτα ενοίκια). 

Με την ηλεκτρονική πύλη για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων να ανοίγει φέτος στις 15 Μαρτίου 2025, νωρίτερα από κάθε άλλη χρονιά, οι εκμισθωτές ακινήτων που δεν εισέπραξαν ενοίκια το 2024 θα πρέπει να ξεκινήσουν εγκαίρως τις διαδικασίες για να αποφύγουν τη φορολογική παγίδα.

Για να μην φορολογηθεί ένας ιδιοκτήτης για μισθώματα που δεν έχει εισπράξει, θα πρέπει να ακολουθήσει συγκεκριμένη διαδικασία:

1. Αποστολή Εξωδίκου ή Άλλη Νόμιμη Ενέργεια

• Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποστείλει εξώδικη πρόσκληση/διαμαρτυρία στον ενοικιαστή, απαιτώντας τα οφειλόμενα.
• Εάν δεν υπάρξει ανταπόκριση ή διευθέτηση, μπορεί να προσφύγει δικαστικά για την είσπραξη των οφειλόμενων ενοικίων ή/και για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου (έξωση) και διαταγής πληρωμής.

1. Δικαστική Απόφαση ή Διαταγή Πληρωμής

• Προϋπόθεση για την εξαίρεση των ανείσπρακτων ενοικίων από τη φορολόγηση είναι η προσκόμιση νομικών εγγράφων (π.χ. δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής) που αποδεικνύουν ότι ο ιδιοκτήτης έχει κινηθεί εναντίον του ενοικιαστή για την είσπραξή τους.
• Εναλλακτικά, γίνεται δεκτή και η κατάθεση αγωγής ή μήνυσης, εφόσον αποδεικνύεται ότι βρισκόμαστε εν εξελίξει διαδικασίας.

1. Δήλωση των Ανείσπρακτων Ενοικίων

• Στη φορολογική δήλωση (έντυπο Ε1), τα ενοίκια πρέπει αρχικά να δηλωθούν ως εισόδημα.
• Παράλληλα, υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση (έντυπο Ε2) ή ηλεκτρονική προσθήκη τεκμηρίων, όπου επισυνάπτονται τα απαραίτητα έγγραφα (διαταγή πληρωμής, αγωγή κ.λπ.).
• Εφόσον τεκμηριωθεί ότι τα ενοίκια είναι «ανείσπρακτα» μέσω νομικών ενεργειών, αυτά δεν υπόκεινται σε φόρο για το συγκεκριμένο φορολογικό έτος.

Χρήσιμες Συμβουλές για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν το ακίνητό τους

Τηρήστε τα απαραίτητα δικαιολογητικά: Συγκεντρώστε αποδείξεις, συμβόλαια μίσθωσης και λοιπά έγγραφα που αφορούν το ακίνητο.

Προσοχή στις προθεσμίες: Η δήλωση μίσθωσης ακινήτου στο Taxisnet πρέπει να υποβάλλεται εντός 30 ημερών από την έναρξη της μίσθωσης ή τη λήξη/τροποποίηση της.

Ενημερωθείτε για το Airbnb/βραχυχρόνιες μισθώσεις: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων υπόκεινται επίσης σε ειδικές φορολογικές ρυθμίσεις και απαιτούν μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Συμβουλευτείτε επαγγελματία: Οι φορολογικοί νόμοι αλλάζουν συχνά. Ένας λογιστής ή φοροτεχνικός μπορεί να σας καθοδηγήσει σωστά για τη φορολογία ενοικίων.