Οι τιμές ακινήτων στην Αθήνα (2018-2027): Ανάλυση, πρόβλεψη και επενδυτικές προοπτικές
-
Η ομάδα του Ellika Real Estate
|
21/03/2025
|
10 minutes
Η αθηναϊκή αγορά ακινήτων παρουσίασε ιστορική ανάκαμψη την περίοδο 2021-2024, με τις τιμές να ξεπερνούν τα προ-κρισης υψηλά του 2008 σε πολλές περιοχές. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές κατοικιών στην Αττική αυξήθηκαν κατά 88% από το 2017 έως το 2024, με την πιο έντονη άνοδο να εντοπίζεται στα νότια προάστια και σε τουριστικές ζώνες.
Η τρέχουσα ανάλυση εστιάζει στη σύγκριση της τριετίας 2021-2024 με την προηγούμενη περίοδο 2018-2020, αναδεικνύοντας τις δυναμικές των υποπεριοχών και τις επενδυτικές ευκαιρίες.
Διαχρονική Εξέλιξη των τιμών στην αγορά ακινήτων: 2018-2024
Συγκριτική Ανάλυση Αγοράς ακινήτων.
Κατά την περίοδο 2018-2020, η αγορά ακινήτων βρισκόταν σε φάση σταθεροποίησης με μέση ετήσια αύξηση 4,2% στην Αττική. Ωστόσο, από το 2021 και μετά, οι τιμές επιταχύνθηκαν δραματικά, φτάνοντας σε ετήσιους ρυθμούς άνω του 9% λόγω συνδυασμού πληθωρισμού, διεθνούς επενδυτικού ενδιαφέροντος και ελλείψεως νέων ακινήτων.
Μέση Ετήσια Αύξηση Τιμών ανά Περιοχή
Περιοχή | 2018-2020 (%) | 2021-2024 (%) | Σωρευτική Αύξηση (2018-2024) |
Βουλιαγμένη | 6,5 | 12,3 | 94% |
Μαρούσι | 5,8 | 10,2 | 83% |
Κέντρο Αθήνας | 3,9 | 18,7 | 76% |
Πειραιάς | 4,2 | 23,6 | 112% |
Αγία Βαρβάρα | 1,2 | 5,4 | 28% |
Περιοχές με Υψηλή και Χαμηλή Απόδοση στην αγορά ακινήτων.
Η Πειραιάς αναδείχθηκε ως η περιοχή με την μεγαλύτερη σωρευτική αύξηση (112%), κυρίως λόγω αναπτυξιακών έργων και της μετατροπής παλαιών βιομηχανικών χώρων σε κατοικίες. Αντίθετα, οικονομικές επιλογές όπως η Αγία Βαρβάρα παρουσίασαν πιο μέτριες αυξήσεις, διατηρώντας μέση τιμή στα 1.260 €/τ.μ.
Περιοχές με Υψηλή και Χαμηλή Απόδοση στην αγορά ακινήτων.
Υψηλής Ζήτησης Ζώνες, με τιμή ακινήτου ανά τετραγωνικό ανά περιοχή
Νότια Προάστια (Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Ριβιέρα Αθηνών)
Τα νότια προάστια διατήρησαν την πρωτοκαθεδρία ως οι ακριβότερες περιοχές, με μέση τιμή πώλησης στα 6.667 €/τ.μ. στη Βουλιαγμένη. Η ετήσια αύξηση για την περίοδο 2021-2024 διαμορφώθηκε στο 12,3%, ενώ η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες και ακίνητα υψηλής ποιότητας οδήγησε σε συναλλαγές άνω των 15.000 €/τ.μ. για μονοκατοικίες.
Η Ριβιέρα Αθηνών έχει εδραιωθεί ως παγκόσμιο επενδυτικό επίκεντρο, με το φιλόδοξο έργο του Ελληνικού να αποτελεί κεντρικό πυλώνα μετασχηματισμού της περιοχής25. Με απόσταση μόλις 20 λεπτών από το κέντρο της Αθήνας και 40 λεπτών από το διεθνές αεροδρόμιο, η περιοχή προσφέρει έναν μοναδικό συνδυασμό φυσικής ομορφιάς και πολυτελών εγκαταστάσεων, συμπεριλαμβανομένων μαρίνων, εστιατορίων υψηλής γαστρονομίας και πολυτελών ξενοδοχείων. Οι παραλίες της περιοχής διακρίθηκαν με 10 Γαλάζιες Σημαίες το 2024, ενισχύοντας περαιτέρω την ελκυστικότητά της.
Οι τιμές στη Γλυφάδα έφτασαν τα 5.053 €/τ.μ. το 2024, με μέση απόδοση ενοικίου 4,2%, καθιστώντας την μία από τις πιο δημοφιλείς περιοχές για αγοραστές πολυτελών κατοικιών. Ωστόσο, παρατηρείται κίνδυνος υπερθέρμανσης στη συγκεκριμένη αγορά, καθώς ο δείκτης τιμών/εισοδημάτων έχει ξεπεράσει το 12,5 – την υψηλότερη τιμή στην Ευρώπη.
Κέντρο Αθήνας (Κολωνάκι, Ψυρρή, Εξάρχεια), τιμές ακινήτων
Το κέντρο της πόλης σημείωσε ραγδαία αναζωογόνηση, με τις τιμές πώλησης να αυξάνονται κατά 18,7% την περίοδο 2021-2024.
Το Κολωνάκι παραμένει η ακριβότερη κεντρική περιοχή με τιμές που ξεπερνούν τα 7.000 €/τ.μ. για σύγχρονα διαμερίσματα, προσελκύοντας κυρίως επενδυτές υψηλού εισοδήματος και ξένους αγοραστές.
Αξιοσημείωτη είναι η άνοδος των Εξαρχείων, τα οποία χαρακτηρίζονται από προσιτές τιμές και υψηλό δυναμικό απόδοσης λόγω της εξελισσόμενης αστικής αναγέννησης.
Μεγάλα έργα αστικής ανάπλασης και νέες υποδομές έχουν βελτιώσει τις δημόσιες συγκοινωνίες και τη συνολική ελκυστικότητα της περιοχής, προσελκύοντας φοιτητές, νέους επαγγελματίες και διεθνείς αγοραστές. Η καλλιτεχνική ατμόσφαιρα και η στρατηγική τοποθεσία κοντά στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο αποτελούν επιπλέον πλεονεκτήματα.
Πειραιάς και Ευρύτερη Περιοχή, τιμές ακινήτων
Ο Πειραιάς αναδεικνύεται ως η περιοχή με την εντυπωσιακότερη άνοδο τιμών, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση 112% την περίοδο 2018-2024 και ετήσια αύξηση 23,6% μεταξύ 2021-2024. Η μέση τιμή πώλησης έφτασε τα 2.471 €/τ.μ. το 2024, με μέση απόδοση ενοικίου 7,1%, την υψηλότερη μεταξύ των εξεταζόμενων περιοχών.
Η άνοδος αυτή οφείλεται στις εκτεταμένες αναπλάσεις και υποδομές, συμπεριλαμβανομένης της επέκτασης του μετρό και της αναζωογόνησης του λιμανιού.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν περιοχές όπως η Δραπετσώνα και τα Ταμπούρια, όπου η μετατροπή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες έχει αυξήσει σημαντικά την αξία των ακινήτων24. Επιπλέον, η αύξηση του κατώτατου ορίου επένδυσης για τη Golden Visa στην υπόλοιπη Αθήνα έχει μετατοπίσει το επενδυτικό ενδιαφέρον προς την περιοχή, ενισχύοντας περαιτέρω τις τιμές.
Οικονομικές Επιλογές
Δυτικά Προάστια (Περιστέρι, Αιγάλεω), τιμές ακινήτων
Παρά την αύξηση της τάξεως του 56% στα δυτικά προάστια από το 2019, οι τιμές παραμένουν προσιτές, με μέσο όρο 1.909 €/τ.μ. στο Περιστέρι και περίπου 1.800 €/τ.μ. στο Αιγάλεω. Η περιοχή προσφέρει εμβληματικά διαμερίσματα με απόδοση ενοικίου έως 6%, ιδανικά για επενδυτές που αναζητούν σταθερή ροή εσόδων.
Οι περιοχές αυτές αναμένεται να επωφεληθούν σημαντικά από το πρόγραμμα "Σπίτι μου 2", καθώς εκτιμάται ότι θα αυξηθεί η ζήτηση για διαμερίσματα 70-100 τ.μ., με προβλεπόμενη ετήσια αύξηση 7-9% τα επόμενα χρόνια. Η επέκταση του μετρό προς το Ίλιον και την Αγία Μαρίνα αναμένεται να προσθέσει επιπλέον αξία στην περιοχή, με εκτιμώμενη αύξηση τιμών 8-10% σε γειτονιές εντός ακτίνας 500 μέτρων από τους νέους σταθμούς.
Ανατολική Αττική, τιμές ακινήτων
Η Ανατολική Αττική προσφέρει έναν συνδυασμό προσιτών τιμών και ποιότητας ζωής, με αυξανόμενη ζήτηση για μονοκατοικίες και μεγαλύτερα διαμερίσματα. Η περιοχή εμφανίζει σταθερότητα σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος ως προς την κατασκευαστική δραστηριότητα, αλλά υπολείπεται των νότιων και βόρειων προαστίων σε ρυθμό ανάπτυξης24. Ωστόσο, η βελτίωση των υποδομών μεταφοράς, συμπεριλαμβανομένης της επέκτασης του μετρό προς Βάρη-Κορωπί, αναμένεται να ενισχύσει τις αξίες των ακινήτων κατά 8-10% τα επόμενα χρόνια.
Αγία Βαρβάρα και Περιφερειακές Περιοχές, τιμές ακινήτων
Η Αγία Βαρβάρα αναδεικνύεται ως η πιο προσιτή επιλογή στην Αττική, με μέση τιμή 1.318 €/τ.μ. το Φεβρουάριο του 202523 και σωρευτική αύξηση μόλις 28% την περίοδο 2018-2024, σημαντικά χαμηλότερη από τον μέσο όρο. Παρόμοιες τάσεις παρατηρούνται σε άλλες περιφερειακές περιοχές όπου οι πληθωριστικές συνθήκες, το αυξημένο ενεργειακό κόστος και τα υψηλά επιτόκια οδηγούν σε περιορισμό των ρυθμών ανάπτυξης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε διόρθωση των τιμών, ιδιαίτερα σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση.
Επενδυτικό Πεδίο: Στρατηγικές και Αποδόσεις Στην αγορά ακινήτων.
Σπίτια για Αγορά ως Επενδυτικό Προϊόν
Η αξία σπιτιού στην Αθήνα έχει μετατραπεί σε στρατηγικό επενδυτικό εργαλείο, ιδίως μετά την ένταξη της Ελλάδας σε διεθνείς δείκτες ακίνητης περιουσίας. Συγκριτικά με άλλες νότιες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, η Αθήνα παρουσίασε την υψηλότερη αύξηση στις τιμές των πολυτελών κατοικιών, με άνοδο 6,1% το 2023, ενώ η Μαδρίτη και η Ρώμη σημείωσαν αύξηση 4,0% και 3,3% αντίστοιχα.
Αυτή η τάση συνδέεται άρρηκτα με το περιορισμένο απόθεμα ακινήτων υψηλής ποιότητας στην ελληνική αγορά, αλλά και με τις συγκριτικά χαμηλότερες τιμές τους σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, προσελκύοντας έτσι αγοραστές και επενδυτές από όλο τον κόσμο.
Αποδόσεις Ενοικίων ανά Περιοχή (2024)
Περιοχή | Μέση Τιμή Πώλησης (€/τ.μ.) | Μέση Απόδοση Ενοικίου (%) |
Γλυφάδα | 5.053 | 4,2 |
Παγκράτι | 3.245 | 5,8 |
Κυψέλη | 2.090 | 6,3 |
Πειραιάς | 2.471 | 7,1 |
Που θα πάνε οι τιμές των ακίνητων, προβλεπόμενη Δυναμική Τιμών (2025-2027)
Η επόμενη τριετία αναμένεται να χαρακτηριστεί από διαφοροποιημένους ρυθμούς ανόδου ανά περιοχή και τύπο ακινήτου, με την αγορά να εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης. Οι ετήσιες αυξήσεις θα περιοριστούν στο 5-7% ετησίως για ολόκληρη την Αττική, έναντι 9-12% της περιόδου 2021-2024. Ωστόσο, συγκεκριμένες ζώνες όπως ο Πειραιάς, οι περιοχές γύρω από το Ελληνικό και οι βιομηχανικοί μετασχηματιζόμενοι χώροι (π.χ. Γκάζι) θα συνεχίσουν να καταγράφουν υψηλότερες ανατιμήσεις, φτάνοντας έως 10% ετησίως λόγω έργων υποδομής και αστικής ανανέωσης.
Κρίσιμος παράγοντας θα αποτελέσει η ευθυγράμμιση με τις Ευρωπαϊκές ενεργειακές πολιτικές. Από το 2026, η υποχρεωτική αναβάθμιση όλων των ακινήτων σε ενεργειακή κλάση Β+ ή ανώτερη θα δημιουργήσει διττή τάση: ακίνητα κλάσης Α+ θα έχουν 15-20% υψηλότερη αξία σε σχέση με τα παλαιότερα, ενώ τα μη αναβαθμισμένα θα αντιμετωπίσουν πιέσεις μείωσης τιμών έως 12%. Παράλληλα, η επέκταση του μετρό προς Ιλιον-Αγ. Μαρίνα και Βάρη-Κορωπί αναμένεται να προκαλέσει άνοδο τιμών κατά 8-10% σε γειτονιές εντός ακτίνας 500 μέτρων από τους νέους σταθμούς, επαναλαμβάνοντας το μοντέλο της γραμμής 3 στο Πέραμα.
Οι ξένες επενδύσεις θα παραμείνουν κινητήριος μοχλός, με έμφαση σε τουριστικά ακίνητα και "built-to-rent" συγκροτήματα2926. Στα νότια προάστια, το 65% των συναλλαγών πάνω από 1 εκατ. € προβλέπεται να πραγματοποιείται από μη καταγεγραμμένους μη-κάτοικους, με μέση προσφορά να ξεπερνά τα 3.500 €/τ.μ. για κατοικίες με θέα. Ωστόσο, κίνδυνοι διαμόρφωσης φούσκας υπάρχουν σε υπερθερμασμένες αγορές όπως η Γλυφάδα, όπου ο δείκτης τιμών/εισοδημάτων ξεπέρασε το 12,5 - υψηλότερη τιμή στην Ευρώπη.
Το πρόγραμμα "Σπίτι μου 2" θα επηρεάσει δυναμικά την κατώτερη μεσαία τάξη, με εκτιμώμενη αύξηση ζήτησης για διαμερίσματα 70-100 τ.μ. στα δυτικά και βόρεια προάστια2728. Ωστόσο, η περιορισμένη προσφορά σε αυτά τα εύπορα νοικοκυριά μπορεί να οδηγήσει σε ετήσιες αυξήσεις 7-9% σε περιοχές όπως το Περιστέρι και το Μαρούσι, ενίσχυοντας τις ανισότητες πρόσβασης. Παράλληλα, η αναμονή διορθώσεων 10-15% σε υπερτιμολογημένα παλαιότερα ακίνητα του κέντρου θα δημιουργήσει ευκαιρίες για επενδυτές με ρευστό.
Σε βάθος χρόνου, η συμβίωση μεταξύ σπιτιών για αγορά και ενοικιαζόμενων συγκροτημάτων θα επαναπροσδιορίσει την αγορά, με τα δεύτερα να καταλαμβάνουν έως το 30% των νέων αδειών δόμησης στην Αττική μέχρι το 2027. Αυτή η μετατόπιση, συνδυασμένη με την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους κατά 5% ετησίως, θα διατηρήσει την πίεση ανοδικών τιμών, ιδιαίτερα σε προϊόντα επενδυτικής ποιότητας.
Περιοχές με Επενδυτικές Ευκαιρίες για το 2025-2027 στην αγορά Ακινήτων.
Παλαιά Διαμερίσματα στο Κέντρο της Αθήνας
Μεταξύ των περιοχών με το μεγαλύτερο επενδυτικό δυναμικό για την περίοδο 2025-2027 ξεχωρίζουν τα παλαιότερα διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας. Η τάση επιστροφής στα διαμερίσματα της δεκαετίας του '70 είναι ήδη εμφανής, με αυτά τα μισού αιώνα ακίνητα να αποτελούν το 55% του κτιριακού αποθέματος και να προσελκύουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον από αγοραστές μέσω του προγράμματος "Σπίτι μου 2". Το εύρος τιμών €120.000-€250.000 εκτιμάται ότι θα προσελκύσει τους περισσότερους συμμετέχοντες στο πρόγραμμα.
Βιομηχανικές Εγκαταστάσεις σε Προαστιακές Περιοχές
Οι βιομηχανικές εγκαταστάσεις σε προαστιακές περιοχές προσφέρουν σημαντικές ευκαιρίες για μετατροπή σε κατοικίες ή εμπορικούς χώρους. Περιοχές όπως η Δραπετσώνα και τα Ταμπούρια στον Πειραιά, που ήδη παρουσιάζουν ετήσια αύξηση 23,2%, προσφέρουν ακόμη ευκαιρίες με μέση τιμή γύρω στα 1.500 €/τ.μ..
Οικόπεδα Εκτός Σχεδίου
Τα οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλης, ιδιαίτερα αυτά που προορίζονται για βιομηχανικές και αποθηκευτικές εγκαταστάσεις, αναμένεται να παρουσιάσουν σημαντικές αυξήσεις τιμών την περίοδο 2025-2027. Επίσης, η ζήτηση για οικόπεδα με υψηλούς συντελεστές δόμησης στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας, καθώς και για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε τουριστικές ζώνες, αναμένεται να ενισχυθεί περαιτέρω.
Ενεργειακά Αποδοτικά Κτίρια Γραφείων
Τα ενεργειακά αποδοτικά κτίρια γραφείων με σύγχρονες πιστοποιήσεις αποτελούν μια ακόμη υποσχόμενη κατηγορία επένδυσης. Η στροφή προς την πράσινη ανάπτυξη και οι ευρωπαϊκές απαιτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων θα ενισχύσουν περαιτέρω την αξία αυτών των ακινήτων, με τα ακίνητα κλάσης Α+ να εμφανίζουν 19,9% υψηλότερη τιμή πώλησης σε σχέση με τα παλαιότερα.
Εξέλιξη Τιμών Ακινήτων ανά Περιοχή (2018-2027)
Εξέλιξη Τιμών Ακινήτων ανά Περιοχή (2018-2027)
Προβλεπόμενες Ετήσιες Ρυθμίσεις Τιμών για την Περίοδο 2025-2027 ανά Περιοχή
Παράγοντες Πίσω από την Άνοδο
Οικονομικοί Μηχανισμοί
Η οικονομική σταθεροποίηση, η ανάπτυξη του ΑΕΠ, η εισροή τουριστών και το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών αποτελούν βασικούς παράγοντες που τροφοδοτούν την ελληνική αγορά ακινήτων και διατηρούν τις αυξήσεις των τιμών27. Η διαθεσιμότητα πίστωσης αυξήθηκε κατά 13% το 2024, ενισχύοντας την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Παράλληλα, το πρόγραμμα Golden Visa προκάλεσε 40% άνοδο στις πωλήσεις σε ξένους επενδυτές, ιδίως σε περιοχές όπως το Κολωνάκι και η Γλυφάδα.
Αστική Αναζωογόνηση και Υποδομές
Οι προσπάθειες αστικής αναζωογόνησης που βρίσκονται σε εξέλιξη στις (κυρίως) κεντρικές περιοχές της πόλης, μαζί με έργα ανάπτυξης μικτής χρήσης μεγάλης κλίμακας (π.χ. το έργο Ελληνικού) και έργα υποδομής που αφορούν κυρίως τη συνδεσιμότητα (κατασκευή νέων γραμμών μετρό που εκτείνονται σε νέα τμήματα της μητροπολιτικής περιοχής) συμβάλλουν σημαντικά στην ελκυστικότητα συγκεκριμένων τοποθεσιών και στον μετασχηματισμό της αγοράς ακινήτων, επηρεάζοντας την αύξηση της ζήτησης και των τιμών των ακινήτων σε αυτές τις περιοχές.
Δημογραφικές Μεταβολές και Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Η μετανάστευση νέων επαγγελματιών στο κέντρο της Αθήνας οδήγησε σε 52% αύξηση ζήτησης για μικρά διαμερίσματα (30-50 τ.μ.)24. Παράλληλα, έχει σημειωθεί σημαντική αύξηση του αριθμού των ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση σε περιοχές της χώρας με έντονη τουριστική δραστηριότητα (αύξηση 320% σε σύγκριση με το 2016), τα περισσότερα από τα οποία βρίσκονται στην Αθήνα, ιδιαίτερα γύρω από το κέντρο της πόλης και κατά μήκος της Αθηναϊκής Ριβιέρας24. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, ένα σημαντικό ποσοστό των ακινήτων που ενοικιάζονται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αγοραστεί για αυτόν τον σκοπό, γεγονός που είναι ενδεικτικό του επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Συμπεράσματα και πρόβλεψη για την αγορά και τις τιμές ακινήτων.
Η αθηναϊκή αγορά ακινήτων μεταμορφώθηκε σε δυναμικό επενδυτικό πεδίο, με ευκαιρίες που κυμαίνονται από premium κατοικίες έως οικονομικά διαμερίσματα. Οι επενδυτές οφείλουν να λαμβάνουν υπόψη τόσο την τοπική δυναμική όσο και τους μακροοικονομικούς παράγοντες που διαμορφώνουν τις τιμές. Η προσεκτική ανάλυση των τάσεων και η στρατηγική επιλογή περιοχών αποτελούν τα κλειδιά για επιτυχημένες συναλλαγές.
Ενώ περιοχές όπως ο Πειραιάς, το Ελληνικό και το Γκάζι αναμένεται να συνεχίσουν να παρουσιάζουν υψηλές αποδόσεις, πιο οικονομικές επιλογές όπως τα δυτικά προάστια και οι αναδυόμενες περιοχές προσφέρουν σημαντικές ευκαιρίες απόδοσης για μακροπρόθεσμους επενδυτές. Οι προβλέψεις για την περίοδο 2025-2027 δείχνουν ότι, παρά την αναμενόμενη επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου, η αγορά ακινήτων της Αθήνας θα συνεχίσει να προσφέρει ελκυστικές αποδόσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη ανάπτυξη υποδομών και αστική αναζωογόνηση.
