Η πώληση σπιτιού που είναι ήδη μισθωμένο εγείρει συγκεκριμένα νομικά ζητήματα και προστατευτικές διατάξεις υπέρ του ενοικιαστή. Τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές οφείλουν να γνωρίζουν το πλαίσιο που διέπει τη μίσθωση και πώς επηρεάζεται (ή δεν επηρεάζεται) από την αλλαγή ιδιοκτησίας του ακινήτου. 

Παρακάτω παρουσιάζουμε το σχετικό νομικό πλαίσιο στην Ελλάδα, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς, καθώς και συμβουλές για τη διαχείριση της κατάστασης σε περίπτωση που ένα μισθωμένο ακίνητο διατίθεται προς πώληση.

Μπορώ να πουλήσω το σπίτι ενώ είναι νοικιασμένο;

Η μίσθωση ακινήτων στην Ελλάδα διέπεται κατά κύριο λόγο από τον Αστικό Κώδικα (ΑΚ), συγκεκριμένα από τα άρθρα 574 που ρυθμίζουν τις μισθωτικές σχέσεις γενικά. 

Ιδιαίτερη σημασία για την περίπτωση αλλαγής ιδιοκτησίας του μισθίου έχουν τα άρθρα 614 και 615 ΑΚ, τα οποία ρυθμίζουν ρητά την τύχη μιας ενεργής μίσθωσης όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται (πωλείται ή δωρίζεται κλπ.) σε νέο ιδιοκτήτη. 

Επιπλέον, υπάρχουν ειδικοί νόμοι που συμπληρώνουν το πλαίσιο, όπως:

• Νόμος 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε με Νόμο 2235/1994, ο οποίος θέσπισε προστατευτικές διατάξεις για τις μισθώσεις κατοικιών (κύρια κατοικία) – π.χ. ελάχιστη νόμιμη διάρκεια μίσθωσης 3 ετών. Σημειώνεται ότι οι διατάξεις περί ιδιοκατοίκησης (δηλ. δικαίωμα ιδιοκτήτη να λύσει πρόωρα τη μίσθωση για να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το ακίνητο) έπαψαν να ισχύουν μετά τις 30.6.1997​, με αποτέλεσμα σήμερα να μην αποτελεί η ιδιοκατοίκηση νόμιμο λόγο πρόωρης λύσης της μίσθωσης κατοικίας.
• Προεδρικό Διάταγμα 34/1995 για τις εμπορικές μισθώσεις (επαγγελματική στέγη), που περιέχει ειδικές ρυθμίσεις για τη διάρκεια και την προστασία των επαγγελματικών μισθώσεων. Όπως θα αναφερθεί, στη νομολογία έχει κριθεί ότι στις εμπορικές μισθώσεις ο νέος ιδιοκτήτης δεσμεύεται από τη μίσθωση ανεξάρτητα από τυπικές προϋποθέσεις​

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, εάν πουληθεί ένα ακίνητο το οποίο ενοικιάζεται, τότε η ενοικίαση δεν επηρεάζεται από την αλλαγή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Ως εκ τούτου, ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να σεβαστεί την υφιστάμενη σύμβαση μίσθωσης και να ακολουθήσει όλες τις συμφωνημένες προϋποθέσεις.

Παράλληλα, ειδικές διατάξεις στους παραπάνω νόμους ενισχύουν την προστασία, ιδιαίτερα για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας και τις επαγγελματικές μισθώσεις. Στη συνέχεια εξετάζουμε λεπτομερώς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τόσο του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή όσο και του ενοικιαστή-μισθωτή, καθώς και τι συμβαίνει με τη μίσθωση σε περίπτωση πώλησης.

Δικαιώματα και υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη κατά την πώληση μισθωμένου ακινήτου

Ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου διατηρεί πάντοτε το δικαίωμα να διαθέσει την περιουσία του, δηλαδή να την πουλήσει, ακόμα και αν υπάρχει εν ισχύι σύμβαση μίσθωσης. 

Δεν υπάρχει κάποιος νόμος που να απαγορεύει την πώληση ακινήτου που είναι μισθωμένο. Ωστόσο, η ύπαρξη ενεργής μίσθωσης σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει ορισμένες υποχρεώσεις απέναντι στον ενοικιαστή, τις οποίες δεν μπορεί να αγνοήσει κατά την πώληση:

Σεβασμός της σύμβασης μίσθωσης

Ο ιδιοκτήτης οφείλει να σεβαστεί τη διάρκεια και τους όρους της συμφωνίας που έχει υπογράψει με τον ενοικιαστή. Η πώληση από μόνη της δεν αποτελεί λόγο λύσης της μίσθωσης. Εφόσον υπάρχει έγκυρο μισθωτήριο συμβόλαιο, η μίσθωση συνεχίζεται κανονικά και μετά τη μεταβίβαση του ακινήτου​.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί μονομερώς να διώξει τον ενοικιαστή ή να τερματίσει το συμβόλαιο πρόωρα επικαλούμενος την πρόθεση πώλησης.

Ενημέρωση του αγοραστή

Ο πωλητής-ιδιοκτήτης πρέπει να ενημερώσει πλήρως τον υποψήφιο αγοραστή ότι το ακίνητο είναι μισθωμένο, προσκομίζοντας το μισθωτήριο συμβόλαιο και γνωστοποιώντας τους όρους του (διάρκεια, μίσθωμα, τυχόν προκαταβολή/εγγύηση κλπ.). 

Ο αγοραστής θα «κληρονομήσει» τη μίσθωση, άρα πρέπει να λάβει γνώση πριν την αγορά. Η ύπαρξη ενεργής μίσθωσης είναι ουσιώδες χαρακτηριστικό του πωλούμενου ακινήτου και επηρεάζει ενδεχομένως και την αξία του (ένα μισθωμένο σπίτι μπορεί να πουληθεί ως επενδυτικό ακίνητο με εισόδημα, αλλά ίσως αποθαρρύνει όσους θέλουν άμεση ιδιοκατοίκηση).

Υποχρέωση παράδοσης του ακινήτου με τον ενοικιαστή

 Κατά το χρόνο του συμβολαίου πώλησης, ο ιδιοκτήτης-πωλητής παραδίδει το ακίνητο στον νέο ιδιοκτήτη κατειλημμένο από τον μισθωτή. Ο παλαιός ιδιοκτήτης οφείλει να παραδώσει στον αγοραστή και όλα τα σχετικά με τη μίσθωση έγγραφα, καθώς και τυχόν καταβληθείσα εγγύηση (ενοικίου) που κρατούσε, έτσι ώστε ο νέος ιδιοκτήτης να αναλάβει τις αντίστοιχες υποχρεώσεις (π.χ. επιστροφή της εγγύησης κατά τη λήξη της μίσθωσης, αν όλα είναι εντάξει).

Συνέχιση είσπραξης μισθωμάτων έως την πώληση

Μέχρι να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, ο υφιστάμενος ιδιοκτήτης συνεχίζει να εισπράττει τα μισθώματα κανονικά. Μετά την πώληση, θα πρέπει να ενημερώσει τον ενοικιαστή (ιδανικά εγγράφως) ότι πλέον νέος δικαιούχος των ενοικίων είναι ο αγοραστής-νέος ιδιοκτήτης, παρέχοντάς του τα στοιχεία για την καταβολή του ενοικίου στον νέο εκμισθωτή.

Θέλω να αγοράσω το σπίτι που νοικιάζω

Αν θέλετε να αγοράσετε το σπίτι που νοικιάζετε, το προτείνετε στον ιδιοκτήτη.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει ελεύθερα το ακίνητο, δεν απαιτείται συναίνεση του μισθωτή για την πράξη της πώλησης. Στην Ελλάδα δεν προβλέπεται δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή στην αγορά (εκτός αν έχει συμφωνηθεί συμβατικά). Δηλαδή, δεν υποχρεούται ο ιδιοκτήτης να προσφέρει πρώτα το ακίνητο προς πώληση στον ενοικιαστή – αν και σε ένα πλαίσιο καλής συνεννόησης, θα μπορούσε να το πράξει εθελοντικά αν ο μισθωτής ενδιαφέρεται.

Υποχρέωση ενοικιαστή από να δείχνει το σπίτι

 Ο ιδιοκτήτης, εφόσον επιθυμεί να προβάλλει το ακίνητο σε υποψήφιους αγοραστές, δικαιούται να ζητήσει από τον ενοικιαστή να διευκολύνει την επίσκεψη στο σπίτι σε λογικές ημέρες και ώρες. Αυτό δεν προβλέπεται ρητά από το νόμο, αλλά συνάγεται από τη γενική υποχρέωση του μισθωτή να ανέχεται την εξέταση του μισθίου από τον ιδιοκτήτη για αναγκαίους λόγους. Βέβαια, πρέπει να υπάρχει συνεννόηση: ο ιδιοκτήτης οφείλει να ενημερώνει εγκαίρως τον ενοικιαστή και να μην παραβιάζει την ιδιωτικότητά του. Συνήθως, με τη συγκατάθεση του ενοικιαστή κανονίζονται ραντεβού ώστε π.χ. ένας μεσίτης ή ενδιαφερόμενος αγοραστής να δει το διαμέρισμα.

Μπορώ να κάνω έξωση στον ενοικιαστή λόγω πώλησης ακίνητου.

Όχι δεν μπορείτε. 

Είναι ένα πολύ συχνό ερώτημα  στο μεσιτικό μας γραφείο. Με βάση το ισχύον δίκαιο, η πρόθεση πώλησης από μόνη της δεν δικαιολογεί καταγγελία της μίσθωσης πριν τη λήξη της. Η μίσθωση θα λυθεί είτε με τη συμφωνημένη λήξη του χρόνου της (ή την καταγγελία σε αόριστη διάρκεια), είτε με συναίνεση του μισθωτή αν επιτευχθεί κάποια συμφωνία λύσης νωρίτερα.

Υπάρχει όμως μια εξαίρεση στον κανόνα αυτό, η οποία προβλέπεται από τον ίδιο τον Αστικό Κώδικα στο άρθρο 615 ΑΚ: Εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για τη δέσμευση του νέου ιδιοκτήτη από τη μίσθωση (δηλαδή αν δεν υπάρχει μισθωτήριο έγγραφο «βεβαίας χρονολογίας» ή αν το ίδιο το συμβόλαιο περιέχει όρο ότι σε περίπτωση πώλησης ο νέος κύριος μπορεί να αποβάλει τον μισθωτή), τότε ο ιδιοκτήτης που πούλησε –και αντίστοιχα ο νέος ιδιοκτήτης– μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση με συντόμες προθεσμίες​. Συγκεκριμένα, το άρθρο 615 ΑΚ ορίζει ότι αν το μισθωτήριο δεν έχει βέβαιη χρονολογία (ή έχει συμφωνηθεί ρήτρα περί δικαιώματος έξωσης σε περίπτωση πώλησης), ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μέσα σε προθεσμία ενός μήνα (αν η μίσθωση είχε συνολική διάρκεια έως ένα έτος) ή δύο μηνών (αν η μίσθωση ήταν διάρκειας μεγαλύτερης του έτους)​

Σε μια τέτοια περίπτωση, η καταγγελία από τον νέο κύριο θα λύσει τη μίσθωση πριν την κανονική της λήξη, αλλά ο αρχικός εκμισθωτής παραμένει υπεύθυνος έναντι του μισθωτή για τυχόν αποζημίωση λόγω πρόωρης λύσης.​

Είναι φανερό ότι η παραπάνω εξαίρεση (καταγγελία σε περίπτωση μίσθωσης χωρίς βέβαιη χρονολογία) αφορά μη τυπικά κατοχυρωμένες μισθώσεις. 

Στην πράξη σήμερα, σχεδόν όλες οι μισθώσεις καταρτίζονται εγγράφως και δηλώνονται στο πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ, κάτι που τους προσδίδει βέβαιη χρονολογία (η ηλεκτρονική υποβολή μισθωτηρίου θεωρείται ότι αποδεικνύει τη μίσθωση με ημερομηνία βέβαιης χρονολογίας). 

Επομένως, σπάνια μπορεί ένας νέος αγοραστής να επικαλεστεί ότι «δεν δεσμεύεται» από τη μίσθωση – αυτό θα μπορούσε θεωρητικά να συμβεί αν, για παράδειγμα, η μίσθωση δεν ήταν γραπτή ή δεν είχε δηλωθεί, οπότε ο αγοραστής θα μπορούσε νομικά να προβεί σε καταγγελία κατά το άρθρο 615 ΑΚ. Στις περισσότερες περιπτώσεις όμως, ισχύει ο κανόνας του άρθρου 614 ΑΚ που προστατεύει τον μισθωτή (όπως θα δούμε αναλυτικά στην επόμενη ενότητα).

Μπορώ να διώξω τον ενοικιαστή μου για ιδιοκατοίκηση

Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει άλλους λόγους καταγγελίας (π.χ. ιδιοκατοίκηση ή άμεση ανάγκη χρήσης) ώστε να λύσει τη μίσθωση νωρίτερα για να διευκολυνθεί η πώληση, διότι όπως αναφέρθηκε, ειδικά οι λόγοι ιδιοκατοίκησης έχουν καταργηθεί από τη νομοθεσία. Εάν επιχειρήσει καταχρηστικά να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς βάσιμο λόγο, η καταγγελία του θα είναι άκυρη και ο μισθωτής μπορεί να την προσβάλει δικαστικά.

Δικαιώματα του ενοικιαστή όταν το ακίνητο αλλάζει ιδιοκτήτη

Για τον ενοικιαστή, η είδηση ότι «το σπίτι πωλείται» μπορεί να προκαλέσει ανησυχία, όμως η ελληνική νομοθεσία παρέχει σημαντική προστασία. 

Η πώληση του μισθωμένου ακινήτου δεν διακόπτει τη μίσθωση – ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να συνεχίσει να διαμένει ή να χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τους όρους της σύμβασής του, απλώς θα αλλάξει το πρόσωπο του εκμισθωτή (ο νέος ιδιοκτήτης θα αντικαταστήσει τον παλαιό). Συγκεκριμένα, το άρθρο 614 ΑΚ ορίζει ότι σε μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκειά της μεταβιβάσει την κυριότητα του μισθίου σε τρίτο, ο νέος κύριος υπεισέρχεται αυτοδικαίως στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης​. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο νέος ιδιοκτήτης γίνεται «διάδοχος» του προηγούμενου στη μισθωτική σχέση: αναλαμβάνει να τηρεί τη σύμβαση (π.χ. να διατηρεί το ακίνητο κατάλληλο, να επιστρέψει εγγύηση στο τέλος, κλπ.) και αποκτά το δικαίωμα να εισπράττει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Διατήρηση όρων μίσθωσης

Ο μισθωτής διατηρεί όλα τα δικαιώματά του όπως αυτά προκύπτουν από το μισθωτήριο συμβόλαιο. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αλλάξει τους όρους μονομερώς (π.χ. να αυξήσει το ενοίκιο, να απαγορεύσει κάτι που επιτρεπόταν, κλπ.) έως ότου λήξει η συμφωνημένη διάρκεια και έρθει η ώρα ανανέωσης/αναδιαπραγμάτευσης. Ουσιαστικά, η μίσθωση «συνεχίζεται σαν να μην έγινε η πώληση», απλώς αλλάζει ο εκμισθωτής. Η προστασία αυτή είναι ισχυρή: «ο αποκτών δεσμεύεται από τη μίσθωση» εφόσον υπάρχει έγγραφο βέβαιης χρονολογίας​

Διάρκεια μίσθωσης (κύρια κατοικία)

Εάν το μίσθιο είναι κατοικία που χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του μισθωτή (η πιο συνήθης περίπτωση στις οικιακές μισθώσεις), υπάρχει εκ του νόμου κατοχύρωση ελάχιστης διάρκειας τριών (3) ετών για τη μίσθωση, ακόμα κι αν στο συμβόλαιο έχει προβλεφθεί μικρότερος χρόνος​

Για παράδειγμα, αν έχει υπογραφεί συμβόλαιο για 1 έτος, αυτό αυτοδίκαια επεκτείνεται στα 3 έτη (εκτός αν ο μισθωτής επιθυμεί να φύγει νωρίτερα). Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα παραμονής τουλάχιστον τριετίας. Η πώληση του ακινήτου δεν αναιρεί αυτή την προστασία – ο νέος ιδιοκτήτης επίσης δεσμεύεται να σεβαστεί το ελάχιστο διάστημα της τριετίας. 

Σημειώνεται ότι μετά την λήξη της τριετούς αυτής νόμιμης διάρκειας, αν δεν υπάρξει νέα γραπτή συμφωνία, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου, οπότε μπορεί να καταγγελθεί με προθεσμία (συνήθως 3 μηνών για κατοικίες) από οποιοδήποτε μέρος. Ωστόσο, όσο διαρκεί η 3ετία, μόνο για σπουδαίο λόγο θα μπορούσε να λυθεί πρόωρα (και η πώληση δεν θεωρείται από μόνη της σπουδαίος λόγος).

Καταβολή ενοικίου στον νέο ιδιοκτήτη

 Μόλις η κυριότητα μεταβιβαστεί και ενημερωθεί ο μισθωτής, οφείλει εφεξής να καταβάλλει το ενοίκιο στον νέο ιδιοκτήτη (ή στον διαχειριστή του, αν έχει οριστεί). 

Είναι σημαντικό ο μισθωτής να λάβει επίσημη ενημέρωση για την αλλαγή (π.χ. ένα αντίγραφο του συμβολαίου μεταβίβασης ή επιστολή από τον παλιό και τον νέο ιδιοκτήτη), ώστε να γνωρίζει ότι πληρώνοντας πλέον στον νέο κύριο, απαλλάσσεται από την υποχρέωση απέναντι στον προηγούμενο. 

Μέχρι να συμβεί αυτό, τυπικά ο μισθωτής δεν μπορεί να μαντέψει την αλλαγή – γι’ αυτό συνήθως ο πωλητής και ο αγοραστής μεριμνούν να τον ενημερώσουν αμέσως μετά την αγορά.

Αναγνώριση και σεβασμός δικαιωμάτων μισθωτή από νέο ιδιοκτήτη

 Ο νέος ιδιοκτήτης, μόλις αποκτήσει το ακίνητο, υποκαθίσταται αυτόματα στη θέση του εκμισθωτή και αναλαμβάνει όλα τα βάρη της σύμβασης μίσθωσης​

Για τον μισθωτή αυτό σημαίνει ότι μπορεί να αξιώσει από τον νέο εκμισθωτή ό,τι ακριβώς θα αξίωνε και από τον προηγούμενο. 

Παραδείγματα: αν υπάρχει όρος στο συμβόλαιο ότι ο εκμισθωτής θα βάψει το σπίτι ή θα επισκευάσει κάτι, αυτή η υποχρέωση μεταβαίνει στον νέο ιδιοκτήτη. Αν ο μισθωτής έχει δικαίωμα χρήσης μιας αποθήκης ή θέσης στάθμευσης, και αυτά ανήκουν στο ακίνητο, ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να συνεχίσει να του τα παρέχει. 

Επίσης, τυχόν εγγύηση που έχει καταβάλει ο μισθωτής θεωρείται ότι πλέον κρατείται από τον νέο ιδιοκτήτη (γι’ αυτό, όπως προαναφέρθηκε, είναι σημαντικό ο παλιός να την μεταβιβάσει στον νέο κατά την πώληση).

Καμία απαίτηση για αποχώρηση του ενοικιαστή πριν τη λήξη όταν ο ιδιοκτήτης πουλά το ακίνητο

 Ο ενοικιαστής δεν υποχρεούται να αποχωρήσει από το ακίνητο λόγω της πώλησης. Η παρουσία του προστατεύεται μέχρι τουλάχιστον τη λήξη της σύμβασης (και της τυχόν νόμιμης παράτασης). Εάν ο νέος ιδιοκτήτης επιθυμεί να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το ακίνητο ή να το αδειάσει, θα πρέπει να περιμένει μέχρι να λήξει η μίσθωση ή να έρθει σε συμφωνία με τον μισθωτή για πρόωρη λήξη. Σε αντίθετη περίπτωση, οποιαδήποτε προσπάθεια για βεβιασμένη έξωση θα είναι παράνομη: ο μισθωτής μπορεί να αρνηθεί να παραδώσει το ακίνητο πριν την ώρα του. 

Μάλιστα, αν ο νέος ιδιοκτήτης επιχειρήσει έξωση χωρίς νόμιμη διαδικασία (π.χ. αλλάξει κλειδαριές ή διακόψει ρεύμα/νερό για να τον αναγκάσει να φύγει), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει προστασία από τις αρχές και τα δικαστήρια (αστυνομική επέμβαση για διατάραξη οικιακής ειρήνης, ή και αγωγή αποζημίωσης για καταχρηστική συμπεριφορά).

Ενέργειες του ενοικιαστή όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το σπίτι του

Εάν ένας ενοικιαστής ενημερωθεί ότι ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να πουλήσει το σπίτι, υπάρχουν ορισμένες ενέργειες και προφυλάξεις που μπορεί να λάβει:

Έλεγχος του μισθωτηρίου συμβολαίου

Ο ενοικιαστής  θα πρέπει να ελέγξει το συμβόλαιό του για τυχόν ειδικούς όρους. Συνήθως, τα περισσότερα μισθωτήρια δεν περιλαμβάνουν ρήτρα που να του στερεί δικαιώματα σε περίπτωση πώλησης – όμως, καλό είναι να επιβεβαιώσει ότι δεν υπάρχει κάποιος όρος «παραίτησης» από την προστασία του άρθρου 614 ΑΚ ή όρος που δίνει δικαίωμα στον εκμισθωτή να λύσει πρόωρα τη μίσθωση αν πουληθεί το ακίνητο. Αν υπήρχε τέτοιος όρος, θα τον έχει αποδεχτεί υπογράφοντας, όμως ακόμη κι έτσι ο νόμος του δίνει την προθεσμία που αναφέραμε (1-2 μήνες) και το δικαίωμα αποζημίωσης από τον παλιό ιδιοκτήτη.

Επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη που πουλά το σπίτι

Είναι καλό ο ενοικιαστής να έχει ανοιχτή επικοινωνία. Μόλις ενημερωθεί για την πρόθεση πώλησης, μπορεί να συζητήσει με τον ιδιοκτήτη του τα σχέδιά του. Αν ο μισθωτής επιθυμεί να συνεχίσει να μένει για όλη τη διάρκεια, μπορεί να το δηλώσει ρητά, τονίζοντας ότι γνωρίζει τα δικαιώματά του. 

Εάν, από την άλλη, ο μισθωτής σκεφτόταν ούτως ή άλλως να φύγει νωρίτερα, ίσως εδώ ανοίγει ένα παράθυρο διαπραγμάτευσης: μπορεί να προτείνει στον ιδιοκτήτη ότι θα παραδώσει το ακίνητο πρόωρα, διευκολύνοντας την πώληση, με αντάλλαγμα κάποια συμφωνία (π.χ. να κρατήσει την εγγύηση ως αποζημίωση μετακόμισης, ή μια μικρή οικονομική ενίσχυση για τα έξοδα μετακόμισης). Μια συναινετική λύση μπορεί να ωφελήσει και τους δύο, εάν οι περιστάσεις είναι κατάλληλες.

Συνεργασία στις επισκέψεις επίδειξης

Ο ενοικιαστής δεν υποχρεούται νομικά να επιτρέπει αδιάκριτα επισκέψεις, αλλά ενδεχομένως το συμβόλαιο ή η αρχή της καλής πίστης υπαγορεύει να μη φέρνει προσκόμματα χωρίς λόγο. 

Συνεννοηθείτε με τον ιδιοκτήτη για συγκεκριμένες ημέρες και ώρες που μπορείτε να δείξετε το σπίτι σε ενδιαφερόμενους, ώστε να υπάρξει η λιγότερη δυνατή όχληση. Ο ίδιος ο ενοικιαστής μπορεί να παρευρίσκεται σε αυτές τις επισκέψεις (και συνιστάται, για λόγους ασφάλειας των υπαρχόντων του), αλλά να δείχνει και ένα θετικό πρόσωπο – ένα συνεργάσιμος ενοικιαστής που κρατά το ακίνητο σε καλή κατάσταση μπορεί να “κερδίσει πόντους” και στον υποψήφιο αγοραστή (ειδικά αν ο αγοραστής σκοπεύει να τον διατηρήσει ως μισθωτή).

Καταγραφή κατάστασης ακινήτου

Καθώς επίκειται αλλαγή ιδιοκτησίας, καλό είναι ο μισθωτής να έχει τεκμηριωμένη την κατάσταση του σπιτιού (φωτογραφίες, τυχόν ζημιές που προϋπήρχαν, βλάβες που έχουν αναφερθεί και δεν αποκαταστάθηκαν κλπ.). Έτσι, όταν αλλάξει ο ιδιοκτήτης, αν προκύψουν διαφωνίες σχετικά με την ευθύνη για κάποια φθορά, ο μισθωτής θα έχει αποδείξεις για το τι δεν οφείλεται σε δική του υπαιτιότητα. 

Επίσης, να διατηρεί αποδείξεις πληρωμής ενοικίων, κοινοχρήστων κ.λπ., ώστε να μην υπάρξει σύγχυση κατά τη μετάβαση (π.χ. να μην ισχυριστεί ο νέος ιδιοκτήτης ότι “χρωστάτε” κάποιο ενοίκιο που είχε ήδη πληρωθεί στον παλιό).

Ενημέρωση για τα στοιχεία του νέου ιδιοκτήτη που αγοράζει το ακίνητο

Μετά την πώληση, ο μισθωτής θα πρέπει να λάβει τα στοιχεία του νέου ιδιοκτήτη (ονοματεπώνυμο/επωνυμία, διεύθυνση, τηλέφωνο επικοινωνίας ή/και email). 

Ο νέος ιδιοκτήτης συνήθως θα επικοινωνήσει άμεσα, αλλά αν καθυστερήσει, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει από τον παλιό να του δώσει τα στοιχεία ή ένα αντίγραφο του συμβολαίου. Είναι σημαντικό να γνωρίζει σε ποιον οφείλει να πληρώνει, αλλά και ποιον θα καλεί αν παρουσιαστεί ανάγκη επισκευής ή άλλο θέμα στο ακίνητο.

Νομική συμβουλή αν χρειαστεί

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ειδικά αν ο μισθωτής ανησυχεί ότι τα δικαιώματά του μπορεί να παραβιαστούν (π.χ. αν ο ιδιοκτήτης τον πιέζει έντονα να φύγει πριν τη λήξη, ή αν υπάρχουν δυσκολίες με τον νέο ιδιοκτήτη), είναι φρόνιμο να συμβουλευτεί έναν δικηγόρο. Ο δικηγόρος μπορεί να επιβεβαιώσει το νομικό πλαίσιο (ουσιαστικά ό,τι αναφέρεται και εδώ) και να τον βοηθήσει να συντάξει μια επιστολή προς τον ιδιοκτήτη υπενθυμίζοντας τα δικαιώματά του, ή να τον καθοδηγήσει σε περίπτωση που απαιτείται κάποια νομική ενέργεια (π.χ. ασφαλιστικά μέτρα για αποτροπή έξωσης).

Σε γενικές γραμμές, η ψυχραιμία και η ενημέρωση είναι τα κλειδιά: ο μισθωτής που γνωρίζει ότι ο νόμος τον προστατεύει μπορεί να διαπραγματευτεί από θέση ισχύος και να πάρει αποφάσεις είτε για να παραμείνει, είτε για να αποχωρήσει με τους δικούς του όρους.

Επηρεάζει την αξία της πώλησης ενός σπιτιού αν αυτό είναι νοικιασμένο

Λάβετε υπόψη ότι ένα μισθωμένο ακίνητο ενδέχεται να πωληθεί λίγο φθηνότερα από ένα κενό, ειδικά αν ο στόχος αγοραστών σας είναι ιδιοχρησία. Από την άλλη, αν απευθύνεστε σε επενδυτές, το υπάρχον μισθωτήριο (ειδικά αν το μίσθωμα είναι ικανοποιητικό) μπορεί να θεωρηθεί πλεονέκτημα. Φροντίστε ο μεσίτης σας να προβάλλει σωστά το ακίνητο, αναφέροντας τίμια ότι «πωλείται με τον ενοικιαστή, μίσθωμα Χ € μηνιαίως μέχρι την τάδε ημερομηνία» – έτσι θα προσελκύσετε τους κατάλληλους ενδιαφερόμενους​

Η εμπειρία μας ως μεσιτικό γραφείο είναι ότι η πώληση ενός μισθωμένου ακινήτου δεν είναι συνήθως αιτία σύγκρουσης. Ο νόμος έχει ήδη ορίσει τα περισσότερα και αν και οι δύο πλευρές τα γνωρίζουν, μπορούν να κινηθούν μέσα σε αυτά τα πλαίσια. 

Με σωστή γνώση και συνεργασία, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί ομαλά: ο ιδιοκτήτης θα πετύχει την πώληση και ο ενοικιαστής δεν θα χάσει την “στέγη” του πρόωρα. Και οι δύο πλευρές θα πρέπει να ενεργούν σύμφωνα με τον νόμο και να επιδιώκουν, όπου είναι δυνατόν, συνεννόηση και αμοιβαία επωφελείς λύσεις. Με αυτόν τον τρόπο, η αλλαγή ιδιοκτησίας του ακινήτου θα αποδειχθεί απλώς μια μετάβαση και όχι μια διαμάχη.